Los mercados de vivienda usada o de segunda mano, y nueva, se han transformado en el período de auge, crisis, y recuperación del sector de la vivienda, dando lugar a un fenómeno peculiar tanto en transacciones como en precios.
En una primera aproximación vemos que en 2006, cuando el mercado presentaba ya indicios de que se avecinaban problemas, las compras de vivienda nueva eran en España el 42% del total, y 45% en la Comunidad Valenciana; este mayor peso relativo continúa hasta 2008, con un mercado ya en caída, en el que la vivienda nueva representa el 61% de todas las compras, que se habían reducido considerablemente. Ocho años después, en 2016, de todas las compraventas de vivienda, sólo el 11% eran de viviendas nuevas, y en 2019 se espera que sean el 8%. Para la media española los porcentajes son similares, y aunque con algunas diferencias, se da de manera generalizada en todas las comunidades autónomas.
Tabla 1. Transacciones de vivienda nueva y usada (en miles), España, C. Valenciana y provincias.
Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval
En la tabla recogemos las transacciones de viviendas nuevas y usadas, tomando tres años de referencia; vemos cómo las de vivienda nueva caen de 64.500 en 2006 a 6.535 en 2016 y unas 7.500 previstas para 2019. La vivienda usada, pasa, para esos tres mismos años, de 78.500 transacciones, a 58.400 y unas 88.000 previstas para este año 2019. La transformación ha sido enorme, de un mercado en el que había poca diferencia entre la proporción de viviendas de cada tipo que se vendían -y que incluso en un momento dado sobrepasa el mercado de vivienda nueva al de usada, cuando todo el mercado cae-, a otro en el que la compraventa de vivienda usada se recupera, pero no el de vivienda nueva.
Por provincias, el fenómeno se da en todas ellas, y el año 2016 marca el mínimo de compraventas de vivienda nueva, con 64.500 viviendas vendidas, aunque el máximo en Valencia es al año siguiente. Dentro de lo limitado de la recuperación Alicante donde en 2008 se vendían más o menos la mitad de toda la vivienda de la Comunidad –aunque caería más que Valencia y Castellón-, actualmente registra el 70% de las compraventas de vivienda nueva, aunque a unos niveles muy bajos. En el gráfico se ve muy bien la situación de partida cuando se vendía más vivienda nueva, la caída generalizada de las ventas, y la recuperación de las de segunda mano, lo que sólo empieza a darse recientemente en la nueva, y partiendo de un nivel muy bajo.
Gráfico 1. Transacciones vivienda nueva y usada desde 2004 a 2019, Comunidad Valenciana.
Fuente: Ministerio de Fomento y Euroval
Los precios, sin embargo, se mueven de manera diferente, pues el valor medio de las transacciones de vivienda nueva en la Comunidad Valenciana era de 187.000 euros en 2008, y baja poco a poco hasta el entorno de 133.000 euros en 2014, con expectativas de que en 2019 la compraventa media de vivienda nueva esté en 199.000 euros. Pesa mucho el precio de la promoción nueva en la provincia de Alicante, en el entorno de 219.000 euros de transacción media, cuando años atrás los precios medios eran similares en las tres provincias; hay que considerar que al ser el mercado pequeño en cuanto a transacciones, y concentrarse en la provincia de Alicante, es fácil que los precios se distorsionen temporalmente. La transacción media de vivienda usada, por el contrario, cae desde unos 150.000 euros en 2007 y 2008, hasta el entorno de los 102.000 euros, durante varios años, hasta subir recientemente para situarse en 112.000 en 2019, con precios también algo más elevados en Alicante, menores en Castellón, y Valencia en la media. Vemos pues que mientras resulta claro que, en general, el precio de la vivienda usada cae y el mercado de compraventa se recupera, esto no ocurre en el de vivienda nueva, donde los precios son mucho más altos, y el mercado mucho más pequeño.
A modo de resumen podemos decir que el mercado de compraventa de vivienda nueva se desploma, sin que actualmente se vea un impulso a la promoción que pueda considerarse de forma general. En segundo lugar, se han concentrado las transacciones en zonas concretas, aunque los precios en general, por provincias, se mantienen más altos y estables que en la vivienda usada, donde hay un ajuste de precios, y una recuperación de las transacciones. Y, por último, desde un punto de vista de producto económico, la persistencia de este fenómeno reduce la aportación de la construcción de vivienda al producto de la Comunidad, pues aunque la vivienda usada supone algún tipo de actividad en el sector inmobiliario, no puede compararse con el valor que añade la promoción de vivienda nueva.
Puede ver la noticia en Alicante Plaza
