En el Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval -InmoCoyuntura-, sobre el sector de la vivienda en España, que este año llega a su XV edición, encontramos información sistemática y homogénea del sector con datos referidos a 2018 y estimaciones para 2019.
En el Informe se corrobora que, a pesar de la recuperación que se confirman en todos los indicadores clave, la actividad del sector inmobiliario español está supeditada a la segunda mano o vivienda usada, con un volumen de transacciones y precio medio cercanos a niveles del 2005; sin embargo en esos años las compraventas se repartían a partes iguales entre viviendas nuevas y usadas y en la actual actividad inmobiliaria se corresponde con el 90% de las transacciones.
El Informe analiza, junto a los precios mínimos y máximos de vivienda más frecuente, segmentando la información por provincias, capitales de provincia y comunidades autónomas; variables del mercado como precios y transacciones para vivienda nueva y usada; variaciones de precios por provincias y comunidades; y vivienda iniciada y terminada, que nos permite encontrar algunas ideas significativas al respecto.
Precios mínimos y máximos, de viviendas, más frecuentes
Esta parte es una aportación original de Euroval, y en ella se seleccionan, a partir de una muestra, precios mínimos y máximos de viviendas, más frecuentes, en capitales, provincias, y comunidades autónomas. En cuanto a las capitales de provincia, los dos o tres tramos de precios más bajos suelen abarcar el 50 por ciento de todas las viviendas. En algunas capitales es suficiente con cinco tramos para recoger precios que oscilan entre 25.000 y 235.000 euros –caso de Cuenca o Ávila, por ejemplo-, mientras que en Barcelona o Madrid tenemos precios que van de 65.000 euros a más de un millón, lo que exige veinte intervalos para cubrir esa dispersión. Algo similar ocurre en San Sebastián, Palma de Mallorca o Málaga; sin embargo, los precios difieren sustancialmente; por ejemplo en Málaga en tres tramos, que es algo más del 50 por ciento, están viviendas entre 70.000 y 190.000 euros, mientras que en San Sebastián, para el mismo porcentaje que en Málaga, hay que sumar siete tramos, con precios entre 80.000 y 360.000 euros. Lo mismo puede decirse para los tramos altos, donde las viviendas superiores a 500.000 euros no llegan en Málaga al 4 por ciento de la muestra, mientras que en San Sebastián son más del 20 por ciento. La muestra por provincias y comunidades autónomas es muy amplia, y la concentración en tramos de precios más bajos es mayor que en las capitales.
La conclusión que puede sacarse es la disparidad espacial de precios, que es mayor cuando se toman referencias como la provincia o la comunidad autónoma. El análisis de los datos desagregados es útil para la promoción y la política pública, conociendo los precios más frecuentes a los que se compran y venden las viviendas.
Los dos mercados de vivienda nueva y usada: transacciones y precios
La segunda parte del trabajo que presenta Euroval se ocupa de las relaciones entre transacciones de vivienda y los precios, variaciones de precios, y las viviendas iniciadas y terminadas. Como idea principal destaca que hay dos mercados muy diferenciados, de vivienda nueva y usada. La vivienda nueva sube en precios y transacciones entre 2004 y 2006; a partir de 2007 caen las compraventas pero no los precios, y sólo en 2011 se ajustan algo los precios y las transacciones pasan de casi 400.000 viviendas por año, a menos de 50.000, donde permanecen –con un ligero repunte- hasta la actualidad, y también con un repunte de los precios medios, que supera en 2019 los 225.000 euros por vivienda, por encima de los 195.000 a que llegaron en 2007 y 2008. Este patrón se reproduce a escala en casi todas las comunidades autónomas, aunque hay diferencias.
Si hace quince años se vendía casi en la misma proporción vivienda usada que nueva, hoy la vivienda usada es el 90 por ciento de todas las transacciones. Por otra parte, el mercado de vivienda usada, a diferencia del de nueva, ajusta precios, y en la actualidad recupera el nivel de transacciones, que en 2019 superará los 500.000, que se daban en 2005, y los precios están en una media cercana a los 150.000 euros, muy similar a la de ese año 2005. Puede decirse de la vivienda usada que hay un punto donde se llega a un precio para el que se encuentran oferta y demanda, mientras que en la vivienda nueva las transacciones son pocas, de viviendas caras, y muy localizadas. Se pone de manifiesto que hay provincias donde la dinámica de actividad económica, población, demanda local y foránea, hacen que los precios de la vivienda aumenten a tasas sustanciales, que dobla la media del 10 por ciento para estos cuatro años; y otras zonas donde los precios evolucionan muy lentamente, o a tasas que continúan siendo negativas.
En cuanto a construcción, aunque hay comunidades autónomas que son un calco de lo que ocurre en la media española, como son Andalucía, Cataluña, Madrid y Galicia –aunque el número de viviendas terminadas se ralentiza con respecto a las iniciadas, excepto en Madrid donde ambas crecen con fuerza, al igual que en Canarias-, en otras comunidades se observan dudas, y en Aragón, Baleares, y País Vasco, se frenen las viviendas iniciadas y se estancan las terminadas. Se ve, pues, que en algunos territorios hay una dinámica decidida de construcción, mientras que en otros se inician viviendas, pero se ralentiza la terminación por dudas que pueden surgir respecto a la capacidad de absorción por el mercado.
Como conclusión, esta disparidad espacial de las viviendas iniciadas y terminadas, junto con las que hemos visto de distribución de precios mínimos y máximos, evolución de precios y transacciones –con los dos mercados diferenciados de vivienda nueva y usada-, y variaciones en los precios locales, muestran la forma tan desigual con que se está dando la recuperación del mercado inmobiliario residencial en España, y la necesidad de contar con buena información sobre la dinámica de mercados locales.
