Si estás pensando en comprar una vivienda estarás preguntándote por las diferencias entre el área útil y el área construida. De esta forma podrás obtener una aproximación realista del precio y tamaño de tu vivienda y saber.
Si no quieres confundirte, ¡sigue leyendo!
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Superficie útil
Es la que mide la vivienda sin tener en cuenta los muros y los pilares y otros elementos no prescindibles.
Superficie construida
Por otro lado, la superficie construida incluye todos los metros cuadrados del perímetro de la casa, tanto dentro como fuera de ella. Se habla de elementos estructurales, como pilares, fachadas y particiones interiores.
Esta diferencia es notable especialmente cuando tienes que hacer el papeleo para comprar la casa. El notario y el Ayuntamiento te exigirán que sepas cuál es la superficie construida y te cobrarán en función de ello. Sin embargo, para que tengas una idea del tamaño real de la propiedad, te interesará conocer la superficie útil, ya que es lo que finalmente puedes aprovechar.
¿Qué diferencia hay entre la superficie útil y la construida?
Lo vamos a explicar para neófitos: la diferencia reside en que la superficie útil son los metros cuadrados aprovechables (que pueden pisar), y la superficie construida son todos los metros, incuyendo los muros exteriores.
Para que lo entiendas los muros que conforman la cocina computan como superficie construida, pero tú no vas a poder disfrutarla. Por ello, si estás pensando en comprar un piso verás en los portales inmobiliarios que muchos anuncios tratan de engañar con los metros construidos.
La segunda gran diferencia es que la superficie útil es útil para saber cuántos m2 de la vivienda son habitables, mientras que la superficie construida tiene efectos a nivel administrativo.
Imagen: diferencia entre superficie útil y superficie construída
| Criterio | Superficie Útil | Superficie Construida |
|---|---|---|
| Definición | Espacio disponible para uso habitable, excluyendo muros, columnas y escaleras. | Incluye la superficie útil más el grosor de los muros exteriores y espacios no habitables. |
| Componentes | Solo áreas habitables y de uso. | Áreas habitables, muros, columnas, escaleras y otros elementos estructurales. |
| Medición | Medida desde el interior de los muros exteriores sin incluir el grosor de los mismos. | Medida incluyendo todo, desde el exterior de los muros exteriores. |
Definición de la superficie útil de una propiedad inmobiliaria
Según la Orden ECO/805/2003 en su artículo 4, la superficie construida sin partes comunes, Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
Definición de la superficie construida sin partes comunes
Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.
¿Qué superficie es la que se especifica en el catastro?
El artículo 6 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) define qué es un bien inmueble catastral:
A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un/a propietario o propietaria o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño/a, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.
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Ventajas y desventajas de que la superficie útil sea mayor que la construida
Normalmente suele haber dudas en que se diferencia la superficie útil y la superficie construida, ya que pueden crear confusión si no eres entendido en el tema. Obviamente la superficie útil y construida son diferentes, pero a la hora de pensar en un proyecto, suelen pensar en los distintos espacios, habitaciones… en superficie útil, pero sin embargo después, la superficie construida es la suma de esas superficies útiles.
Hay que saber muy bien cuál es cada una de estas superficies, ya que tendrán que aparecer totalmente definidas en la escritura, en la petición de licencia al Ayuntamiento, y te servirá para hacer los presupuestos de lo que nos va a costar la vivienda.
La superficie construida es todo, es decir, si coges tu proyecto o casa ya construida, esta superficie será el área que queda delimitada por la línea perimetral que rodea la fachada por el exterior del edificio. Es decir que incluye todas las partes constructivas y estructurales del edificio, y en ella está incluida los pilares, las fachadas, los tabiques interiores, etc. Del mismo modo, en los edificios colectivos habrá que sumarle, además, la parte proporcional de los elementos comunes del edificio, tales como escaleras, pasillos y vestíbulo de entrada.
