Los visados de dirección de obra nueva son un buen indicador de la evolución futura de la vivienda, pues con un retardo, que puede estimarse de dos años, nos dicen cuántas viviendas se van a terminar.
En el momento actual, aunque el mercado de vivienda muestra cierta fortaleza, sí que se ha ralentizado el crecimiento de las compraventas, lo que cambia el análisis que pueda hacerse de estas proyecciones.
En 2006 se visaban más de 865.000 viviendas en España, de las que 168.000 eran en Andalucía; fue el año de máximos, al que siguió una caída muy fuerte. En 2013 y 2014, años de mínimos, en España se visaban entre 34.000 y 35.000 viviendas, de las que 4.800 correspondía a Andalucía; aun así, un porcentaje significativo dentro estas cifras tan reducidas. En 2018 se visan 19.400 viviendas, y en 2019 se habrían llegado a 24.700, que pueden proyectarse a unas 29.000 en 2020.
Por provincias se ve cómo el “boom” se extiende hasta 2006 de forma generalizada; ese año en el entorno de los 10.000 a 12.000 visados están Jaén, Córdoba y Huelva; en el de los 20.000 a 24.000 Cádiz, Almería y Granada; y destacan Sevilla con 29.000 y Málaga con 38.000. Es llamativo que sólo en la provincia de Sevilla se visaran ese año más viviendas que actualmente se visan en toda Andalucía. En 2019 Huelva, Jaén y Córdoba tienen unos 800, 1.320, y 1.500 visados; entre 1.900 y 2.600 están Granada, Cádiz y Almería; 3.900 tiene Sevilla y 10.300 Málaga, con lo que ahora más del 40 por ciento de todos los visados que se están dando en Andalucía son en la provincia de Málaga. De todas formas, el crecimiento es general en toda Andalucía.
En el gráfico relacionamos los visados de vivienda como indicador adelantado con dos años y las viviendas terminadas ese año. Se ve muy bien que al llegar la crisis y desplomarse las compraventas, las viviendas no se terminan, y tampoco se inician las que contaban ya con visado. Esto se fue normalizando, y aunque a niveles muy bajos de visados y construcción, las viviendas terminadas siguieron con exactitud a los visados de dos años antes. Sin embargo, recientemente se observa una cierta ralentización en la finalización de viviendas, abriéndose una pequeña brecha entre visados y vivienda terminada, que puede interpretarse como una medida de prudencia de los promotores, que no van finalizando hasta que no haya dudas sobre la demanda de sus viviendas.
Málaga acaparó el 40% de los visados de vivienda nueva en Andalucía en 2019
Proyectando hasta 2022, y suponiendo que la demanda de vivienda nueva es fuerte, los visados continuarían aumentando hasta un entorno de 29.000 en 2020, mientras que las viviendas terminadas superarían las 27.600. Esto es lo que se recoge en el gráfico; pero si no somos tan optimistas, y proyectamos dando menos peso a la tendencia al alza que seguía hasta ahora el mercado, y más a las señales recientes, esto no se cumpliría, y se abriría una brecha entre visados y vivienda terminada, que llevaría al estancamiento de los visados.
En suma, puede decirse que hay una relación muy estrecha entre visados y viviendas terminadas, pero que cuando se percibe una ralentización del mercado se retarda la finalización de las viviendas, o no se inician. Esto puede darse de nuevo en 2020, al frenarse las compraventas. En Andalucía los visados se concentran espacialmente en Sevilla, y sobre todo Málaga, pero el crecimiento de estos últimos años ha sido generalizado. Por último, hay que tener en cuenta que estamos hablando del mercado de vivienda nueva, que no llega a suponer más del 13 por ciento de todas las transacciones, por lo que a veces unas pocas promociones pueden alterar la evolución de un mercado local.
EN CORTO
Ralentización de las ventas
Los últimos datos oficiales para el tercer trimestre de 2019 señalan una ralentización en las compraventas de viviendas. Si comparamos los tres primeros trimestres de 2019 con el mismo período de 2018, tenemos que, para esos nueve meses, en Andalucía se han cerrado 80.700 transacciones en 2019, frente a las 83.600 en 2018, con una caída del 3,4 por ciento. Sin embargo, si cogemos sólo el tercer trimestre de 2018 y de 2019, la caída es del 6,9 por ciento. Se ven así las diferencias según el período que tomemos para las comparaciones.
Inversión de la Sareb en Andalucía
Sobre el futuro de la “Sociedad para la adquisición de activos bancarios”, Sareb, que es medio pública, medio privada, se lanzan ideas sobre su papel futuro, pero mientras tanto continúa planteando iniciativas. Ha anunciado la intención de buscar 1.000 millones de financiación para construir en suelos de su propiedad 6.700 viviendas en Andalucía. Las cantidades van desde una inversión de 400 millones en Málaga, a 15 en Huelva. Sareb tiene actualmente 13.661 inmuebles de todo tipo en Andalucía, y casi 2.000 millones de créditos a promotores, que compró a la banca.
