En las actuales circunstancias resulta difícil precisar cómo evolucionan los precios de las viviendas, ya que las transacciones son escasas, y unas pocas operaciones pueden desvirtuar temporalmente la percepción de lo que ocurre en el mercado. Para situarnos y disponer de una perspectiva, tomamos un período relativamente largo y vemos cómo han variado los precios de la vivienda en el mismo.
En este artículo, analizamos cada una de las provincias andaluzas para obtener la evolución y proyección de los precios de la vivienda, que examinamos a continuación:
Provincia de Almería
El precio medio de la vivienda en la provincia de Almería, para el primer trimestre de 2020 fue de 1.106 euros por metro cuadrado, y para el período considerado, desde 1995, se registra el precio máximo en el segundo trimestre de 2008, con 1.730 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 1.053 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, entre el segundo trimestre de 2006 y el cuarto trimestre de 2009, los precios medios de la vivienda superan los 1.500 euros por metro cuadrado; y desde mediados de 2012 a la actualidad los precios convergen hacia 1.100 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad en la subida o bajada, sino períodos en que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 35,7 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), algo superior a la variación media en España, lo que indicaría una ligeramente mayor sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007, aunque en algunos trimestres hay caídas. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento llegan hasta el 8 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 1.730 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. La intensidad de las subidas se va haciendo menor ya desde 2006, pero no hay caídas de precios hasta mediados de 2008. Es peculiar que, dentro de la tendencia a la caída de los precios, se van dando subidas puntuales. En 2019 las variaciones de precios fueron del -2,2, 1,0, -1,1, y 1,2 por ciento, trimestre a trimestre y -2,2 en el primer trimestre de 2020, por lo que ya había una cierta desaceleración antes de la crisis sanitaria.
La proyección de precios la hacemos con prevención. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.130 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, 1.070 en el cuarto trimestre de 2020, a 1.029 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2021, y permanecen estables, cerrando 2022 en el entorno de 1.036 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave para la demanda de vivienda como el empleo, indican que habrá una reducción moderada de precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Provincia de Cádiz
El precio medio de la vivienda en la provincia de Cádiz, para el primer trimestre de 2020 fue de 1.366 euros por metro cuadrado. Se registra el precio máximo para el período considerado, desde 1995, en el segundo trimestre de 2008, con 1.962 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 1.208 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, entre 2007 y 2009, los precios medios de la vivienda están entre los 1.800 euros y 1.900 por metro cuadrados, sobrepasando puntualmente este precio; y desde 2014 al momento actual están alrededor de los 1.300 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad en la subida o bajada, sino períodos en que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 38,5 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), superior a la variación media en España, lo que indicaría una mayor sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007, aunque en ese período hay caídas en algunos trimestres. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento superando en ocasiones el 6 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 1.962 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. La intensidad de las subidas se va haciendo menor ya desde finales de 2005, pero no hay caídas de precios hasta finales de 2008. En 2019 las variaciones de precios fueron del 1,0, -0,7, 1,0, y -1,0 por ciento, trimestre a trimestre, y 1,4 en el primer trimestre de 2020, con lo que la situación antes de la crisis no era de desaceleración, pero tampoco de crecimiento claro de los precios.
La proyección de precios se realiza con prevención. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.346 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.311 en el cuarto trimestre de 2020, 1.250 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2021, y permanecen estables, cerrando 2022 en el entorno de 1.260 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Provincia de Córdoba
El precio medio de la vivienda en la provincia de Córdoba, para el primer trimestre de 2020 fue de 1.132 euros por metro cuadrado, y para el período considerado, desde 1995, se registra el precio máximo en el primer semestre de 2008, con 1.556 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 1.016 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, desde 2006 y hasta 2012 los precios medios de la vivienda en Córdoba están entre los 1.300 euros y 1.500 por metro cuadrados, superando este precio en varios trimestres consecutivos; y desde finales de 2013 al momento actual se mueven más bien en el entorno de los 1.150 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad de subida o bajada, sino períodos en los que los precios medios oscilan en una horquilla de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 35,5 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), algo superior a la variación media en España, lo que indicaría una relativa mayor sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007, aunque hay trimestres con caídas. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento llegan en ocasiones el 8 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 1.556 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2007. La intensidad de las subidas se va haciendo menor ya desde principios de 2006, pero no hay caídas de precios hasta 2008; dentro de la tendencia a la baja se producen repuntes. En 2019 las variaciones de precios fueron del 1,0 por ciento, 1,3, -3,9, y 1,3, trimestre a trimestre, y -0,8 para el primer trimestre de 2020, por lo que había una cierta desaceleración antes de la crisis sanitaria.
La proyección de precios se realiza con prevención; solamente indicar que la variable relevante que tomamos en consideración es la evolución probable del empleo. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.141 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.086 euros por metro cuadrado en cuarto trimestre de 2020, 1.034 en el cuarto trimestre de 2021, estabilizándose y cerrando 2022 en el entorno de 1.043 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las relativamente escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de vivienda nueva.
Provincia de Granada
El precio medio de la vivienda en la provincia de Granada para el primer trimestre de 2019 fue de 1.108 euros por metro cuadrado. Se registra el precio máximo para el período considerado, desde 1995, en el segundo trimestre de 2008, con 1.527 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 1.008 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, entre el trimestre de 2006 y el cuarto trimestre de 2009, los precios medios de la vivienda se sitúan entre 1.400 y 1.500 euros por metro cuadrado; y desde mediados de 2014 al momento actual están alrededor de 1.100 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad en la subida o bajada, sino períodos en que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 32,1 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), similar a la variación media en España, lo que indicaría una escasa sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007, aunque hay caídas ocasionales. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento llegan hasta el 6 por ciento, e incluso puntualmente al 8, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 1.527 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. La intensidad de las subidas se va haciendo menor ya desde finales de 2005, pero no hay caídas de precios hasta mediados de 2008. Es peculiar que, dentro de la tendencia a la caída de los precios, se dan subidas puntuales, con variaciones trimestrales. En 2019 las variaciones de precios fueron del -0,4, 0,6, -1,0, y -0,1 por ciento, trimestre a trimestre, y -0,6 en el primer trimestre de 2020, por lo que había una ligera desaceleración antes de la crisis sanitaria.
La proyección de precios se realiza con prevención. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.115 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1073 en el cuarto de 2020, a 1.034 euros por metro cuadrado en cuarto trimestre de 2021, y permanecen estables, cerrando 2022 en el entorno de 1.041 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Provincia de Huelva
El precio medio de la vivienda para el primer trimestre de 2020 fue de 1.080 euros por metro cuadrado. Se registra el precio máximo para el período considerado, desde 1995, en el segundo trimestre de 2008, con 1.799 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 1.093 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, desde 2005 y hasta bien avanzado 2011 los precios medios de la vivienda están entre los 1.400 euros y casi 1.800 por metro cuadrados; y desde finales de 2013 al momento actual se mueven más bien en el entorno de los 1.100 euros por metro cuadrado. No hay, pues, linealidad en la subida o bajada, sino períodos en que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 35,1 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), algo superior a la variación media en España, lo que indicaría una relativa mayor sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007, y las caídas son muy ocasionales. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento llegan a superar el 8 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 1.799 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. La intensidad de las subidas se va haciendo menor en 2007, pero no hay caídas de precios hasta finales de 2008. En 2019 las variaciones de precios fueron del -1,0 por ciento, -0.9, 2,2 y 0,5, trimestre a trimestre, y -2,1 en el primer trimestre de 2020, por lo que no había una tendencia definida antes de esta crisis, con los precios estabilizados.
La proyección de precios se realiza con bastante prevención. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.103 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.046 euros por metro cuadrado en cuarto trimestre de 2020, 1.007 en el cuarto trimestre de 2021, estabilizándose y cerrando 2022 en el entorno de 1.013 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de precios en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Provincia de Jaén
El precio medio de la vivienda en la provincia de Jaén para el primer trimestre de 2020 fue de 794 euros por metro cuadrado. Se registra el precio máximo para el período considerado, desde 1995, en el segundo trimestre de 2008, con 1.139 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 757 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, desde finales de 2005 y hasta bien avanzado 2013 los precios medios de la vivienda están en el entorno de los 1.000 euros, superando puntualmente los 1.100; y desde 2013 al momento actual se mueven más bien en el entorno de los 800 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad en la subida o bajada, sino períodos en que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 31,6 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), igual a la variación media en España, lo que indicaría una escasa sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2008, aunque hay algunos trimestres con caídas. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento superan con frecuencia el 4 por ciento, e incluso llegan en un momento al 10 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo que lleva el precio hasta 1.139 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. No hay caídas de precios hasta bien entrado 2008. En 2019 las variaciones de precios fueron del -1,4 por ciento, -3,2, 1,9 y 0,2, trimestre a trimestre, y -1,0 para el primer trimestre de 2020, percibiéndose una estabilización aún antes de la crisis sanitaria.
La proyección de precios se realiza con bastante prevención. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 802 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 768 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2020, 738 en el cuarto trimestre de 2021, estabilizándose y cerrando 2022 en el entorno de 743 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Provincia de Málaga
El precio medio de la vivienda en la provincia de Málaga, para el primer trimestre de 2020, fue de 1.809 euros por metro cuadrado, y para el período considerado, desde 1995, se registra el precio máximo en el primer trimestre de 2008, con 2.348 euros por metro cuadrado.
Para todos estos años el precio medio es de 1.446 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, entre el cuarto trimestre de 2004 y el cuarto trimestre de 2009, los precios medios de la vivienda en Málaga superan los 2.000 euros por metro cuadrado; y entre el tercer trimestre de 2013 y el tercer trimestre de 2016, se sitúa alrededor de los 1.500 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad en la subida o bajada, sino períodos en los que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 39,7 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), superior a la variación media en España, lo que indicaría una mayor sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento superan el 5 por ciento, elevándose con frecuencia por encima del 7, y puntualmente del 10 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 2.348 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2008. La intensidad de las subidas se va haciendo menor ya desde 2005, y claramente a finales de 2006, pero no hay caídas de precios hasta el primer trimestre de 2008. Las subidas empiezan de nuevo en 2014, y se frenan en el año 2019. En 2019 las variaciones de precios fueron del -1,0, 2,5, 0,5, y 0,5 por ciento, trimestre a trimestre, y -1,4 en el primer trimestre de 2020, por lo que ya había una estabilización de precios antes de la crisis sanitaria.
La proyección de precios se realiza con prevención; solamente indicar que la variable relevante que tomamos en consideración es la evolución probable del empleo. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación sería ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.835 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.751 cuarto trimestre 2020, 1.686 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2021, cuando se estabilizan, cerrando 2022 en el entorno de 1.697 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Provincia de Sevilla
El precio medio de la vivienda en la provincia de Sevilla, para el primer trimestre de 2020 fue de 1.349 euros por metro cuadrado. Se registra el precio máximo para el período considerado, desde 1995, en el primer trimestre de 2008, con 1.791 euros por metro cuadrado.
Para todo el período el precio medio es de 1.158 euros por metro cuadrado, con importantes diferencias si tomamos algunos subperíodos; por ejemplo, desde el segundo trimestre de 2006 y hasta 2011 los precios medios de la vivienda están entre 1.600 euros y 1.700 por metro cuadrados, acercándose puntualmente a los 1.800; y desde 2014 al momento actual se mueven entre los 1.200 y 1.300 euros por metro cuadrado. No hay, pues, una linealidad en la subida o bajada, sino períodos en que los precios medios oscilan en una horquilla determinada de precios.
El coeficiente de variación de los precios es de 36,5 (sobre el 100 máximo tal como lo presentamos), superior a la variación media en España, lo que indicaría una mayor sensibilidad de la demanda a variaciones en los precios.
En el gráfico vemos que las subidas han sido predominantes desde 1995 hasta 2007, aunque ocho de los 52 trimestres tienen caídas. Desde el año 2000 las tasas de crecimiento llegan en ocasiones el 8 por ciento, lo que produce un efecto acumulativo significativo que lleva el precio hasta 1.791 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2008. La intensidad de la subida se va haciendo menor ya desde finales de 2006, pero no hay caídas de precios hasta 2008.
También llama la atención como dentro de la tendencia a la baja se producen repuntes significativos. En 2019 las variaciones de precios fueron del 2,3 por ciento, -3,3, 1,1 y 1,3, trimestre a trimestre, y 2,0 en el primer trimestre de 2020, por lo que antes de la crisis actual estábamos en una situación de estabilización de los precios, con una cierta tendencia al alza.
La proyección de precios se realiza con prevención. Desde el primer trimestre de 2020 hasta el cuarto de 2021 la variación es ligeramente negativa, y los precios medios pasan de 1.322 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2019, a 1.300 euros por metro cuadrado en cuarto trimestre de 2020, 1.246 en el cuarto trimestre de 2021, estabilizándose y cerrando 2022 en el entorno de 1.256 euros por metro cuadrado.
Como decimos, no es posible en los momentos actuales ni siquiera indicar una tendencia de evolución de los precios a partir de las escasas transacciones que se dan. Pero la visión del comportamiento de los precios en el pasado, y su dependencia de variables clave como el empleo para la demanda de vivienda, indican que habrá una reducción moderada de los precios, al menos en la vivienda usada -que es la más importante en las compraventas-, permaneciendo relativamente estables los precios de la vivienda nueva.
Los protocolos elevan el coste de la mano de obra
En relación con el precio de la vivienda surge la cuestión del aumento del coste de la mano de obra por los protocolos de prevención ante la pandemia, que se calcula entre un 7 y 14 por ciento; al ser un sector intensivo en mano de obra, la repercusión en el precio final de la vivienda se estima en un 2,5 por ciento en vivienda nueva, y hasta un 7 por ciento en rehabilitaciones. Por otra parte, el coste de los materiales puede bajar ante la reducción de la demanda, así como ajustarse otros costes profesionales. Estos factores tienen cierta importancia en la vivienda nueva, pero hay que considerar que su peso medio en el total de transacciones está en el entorno del 15 por ciento.
La eficiencia energética una buena oportunidad
Dentro de las medidas económicas adoptadas por la Unión Europea (UE,) en el programa “Next Generation”, destaca la consideración medioambiental como criterio para los proyectos de inversión. Alrededor del 25 por ciento del consumo final de energía en la UE viene de la vivienda, y aunque depende de condiciones climáticas locales, la eficiencia en el uso hace que no haya una relación directa entre consumo y emisiones, y las viviendas son responsables sólo del 13 por ciento de emisiones. En las circunstancias actuales en que se retrae el mercado de la construcción, la rehabilitación para la eficiencia ambiental es una alternativa y una oportunidad.
