Gumersindo Ruíz – Senior Advisor Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI)
Las favorables condiciones de financiación se contraponen a la incertidumbre actual, y las buenas expectativas sobre el mercado de vivienda se mantienen, aunque más desde la perspectiva de los bancos que de las familias, en las que influye la débil confianza como consumidores
Se recoge también el acceso de los bancos a financiación que les permite la concesión de crédito, así como el efecto del programa de deuda pública y privada del BCE, que influye en mantener aún más bajos los tipos de interés. Asimismo, se considera cómo influye que el BCE cargue hasta un -0,5% a los bancos por mantener depósitos y reservas voluntarias, en una mayor disposición de los bancos para dedicar estos recursos a dar préstamos. Aunque la Encuesta es sobre todo tipo de crédito, nos referimos aquí a los préstamos a familias para compra de vivienda
Los resultados positivos, negativos o neutros de las cuestiones que se plantean, se alcanzan por diferencia entre las entidades que contestan en un sentido u otro, y en porcentaje, de manera que, por ejemplo, si sobre una muestra de 10 entidades en España cinco ven positiva la demanda de crédito hipotecario y cinco negativas, el resultado sería cero, y si 3 bancos son negativos y 7 positivos, se diría que un neto del 40% ve positiva esa demanda; como decimos, los datos generales se calculan sobre la muestra de los 143 bancos.
Los estándares que fijan las entidades para conceder estos préstamos hipotecarios se han vuelto en general algo más rígidos de lo que eran, aunque en España ya se dio esta restricción desde el segundo trimestre de 2020 y ahora se mantiene inalterados.Habría que mencionar que la presión de la competencia había llevado en España a una cierta relajación en los estándares de concesión de préstamos considerados de riesgo normal, pero al estabilizarse esta competencia, el efecto sobre los estándares se reequilibra. En general, vivimos una situación de incertidumbre en la que los aspectos positivos de la financiación se compensan con los negativos de la crisis sanitaria, siendo buenas las expectativas sobre la vivienda, aunque no ocurre lo mismo con la confianza de las familias como consumidores.
En el área del euro las condiciones se vuelven algo más estrictas, y en España permanecen inalterados tanto los términos y condiciones generales, como los márgenes bancarios sobre préstamos con más o menos riesgos.
Aunque no haya cambios, los términos y condiciones de estos préstamos continúan siendo relativamente duros en España, manteniéndose la tendencia desde el segundo trimestre de 2020. La dureza se refiere a que los bancos buscan márgenes mayores en los préstamos con más riesgo, y en que el valor tasado del inmueble respecto al importe del préstamo sea mayor.
Sin embargo, para préstamos que se ven de bajo riesgo se aceptan más fácilmente menores márgenes. Hay que tener en cuenta que en España ya en el segundo trimestre de 2020 se endurecieron bastante los términos y condiciones generales de los nuevos préstamos hipotecarios (22% neto de respuestas en este sentido, frente a un 13% en el área del euro), por lo que en este cuarto trimestre las condiciones se mantienen y el resultado de las respuestas es neutro, sin cambios en los márgenes que los bancos esperan obtener por los créditos. Al analizar los factores que contribuyen a este comportamiento, llama la atención que en España no se percibe mayor riesgo, al tiempo que los bancos no sufren por los costes de financiación, ni tienen restricciones de balance; tampoco la competencia resulta especialmente intensa, ni hay cambios en la tolerancia al riesgo.
Puede decirse que en España se anticipó un riesgo de crédito hipotecario y las entidades reaccionaron tempranamente, por lo que se mantienen a la expectativa de la evolución de la economía y el mercado de vivienda
La demanda de préstamos crece en la UE y cae en España
En la UE se percibe un aumento del rechazo de créditos hipotecarios, pero en España la ratio de rechazo de peticiones de préstamos hipotecarios por familias, respecto al total solicitado aumenta; hay que señalar que esta ratio venía cayendo y sigue así en los dos primeros trimestres de 2020, en lo que habíamos interpretado como un acomodo de las peticiones de préstamos a las expectativas de si iban a ser atendidas o no por las entidades, es decir, había una cierta autoselección en las peticiones.
Hay un fuerte incremento de la demanda de peticiones de crédito para vivienda en la UE, siguiendo a la del tercer cuatrimestre, lo que se identifica con la movilización de peticiones y operaciones pendientes. Se mencionan los extraordinariamente bajos tipos de interés y las mejores perspectivas del mercado de vivienda, pero permanece el aspecto negativo de la confianza de los consumidores.
Esta no es la situación en España donde se recoge una caída neta en la demanda de crédito por las familias para la compra de vivienda, y no son tan positivas sus las perspectivas del mercado de vivienda. Pero, sobre todo, hay que tener en cuenta que hubo un momento en que la confianza del consumidor se vio 100% negativa por las entidades bancarias, y aunque ya no lo es tanto, sigue pesando este hecho tanto en el tercer como el cuarto trimestre de 2020.
Recogemos en el gráfico la evolución del porcentaje de compraventas de vivienda por familias, con préstamos hipotecario. En 2007 el porcentaje era superior al 60%, al haber una intensa actividad de compraventa de vivienda nueva, casi toda con hipoteca. Después, en la crisis cae, con un mínimo del 30% en 2013; desde entonces recupera el crédito hipotecario su papel en la financiación de compra de vivienda -nueva y usada- por las familias.
Hace un año, en abril de 2020 se dio un hecho peculiar, pues con el confinamiento sólo se formalizan aquellas operaciones que tienen ya concedida la hipoteca, y esto hizo que el 70% de las, por otra parte, escasas operaciones de compraventa sean con hipoteca. Esta situación vuelve a la normalidad, y desde entonces el porcentaje de vivienda que se compra con hipoteca se aproxima a la tendencia anterior a la pandemia.
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