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Derechos de Superficie: definición y características

Es un derecho real limitado sobre la propiedad del suelo que consiste en la facultad de construir edificios en suelo ajeno manteniendo por tiempo limitado la propiedad de lo edificado, sin mediar contraprestación.

Las características fundamentales de su naturaleza jurídica son:

– Derecho real, enajenable y transmisible sobre cosa ajena.

– Propiedad limitada pero independiente de la del suelo, ejemplo de dominio útil.

– Propiedad que hace decaer el principio con el objeto de posibilitar una propiedad divida en planos horizontales.

Los sujetos al derecho de superficie son:

• El cedente: persona que otorga a favor del superficiario el derecho de superficie en terrenos de su propiedad. Puede ser una entidad pública, una persona jurídica o física.
• El Superficiario: persona que adquiere el derecho a edificar sobre suelo ajeno y la propiedad temporal sobre lo construido. Puede ser una persona jurídico pública, una persona jurídico privada o una persona física.

El derecho de superficie en ocasiones exige el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El reglamento hipotecario establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho se concede por los ayuntamientos u otros organismos públicos; y de 99 años cuando está convenido entre particulares. En la Ley de suelo de 2008 el plazo máximo que se establece es de 99 años. Una vez transcurrido el plazo establecido se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca.