La rentabilidad como un factor en la discusión actual sobre el alquiler
Para analizar los datos de alquileres hay que tener en cuenta el precio de la vivienda, pues se dan casos de alquileres altos que proporcionan una escasa rentabilidad, al ser muy elevado el precio de la vivienda, y al contrario, alquileres bajos que resultan muy rentables. En segundo lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y usada; la oferta de alquiler de vivienda nueva es muy reducida -sólo el 1,4% de la muestra-, pero la tratamos para poner de manifiesto que su rentabilidad es en general inferior a la de la vivienda usada, al ser la relación entre alquiler y precio más baja.
Un tercer aspecto es que la oferta de alquiler se concentra en Madrid, Cataluña, Andalucía, y Comunidad Valenciana, y dentro de ellas en unos pocos núcleos, lo que muestra la relevancia de un enfoque local a la hora de enfocar la cuestión de los alquileres. En cuarto lugar, nuestro mercado de alquiler es principalmente minorista; en un estudio publicado por Euroval-INSTAI se comprueba que, en las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, cuyo objetivo es el alquiler, el residencial es sólo un 10% del total de las carteras.
Tomamos datos medianos unitarios -valor o valores centrales de una muestra, teniendo en cuenta los metros cuadrados- ya que en muestras reducidas los valores medios pueden estar distorsionados por alquileres muy altos, o muy bajos; la diferencia entre media y mediana sería una aproximación a la dispersión de los alquileres en una provincia dada. Para 2021 la rentabilidad mediana para vivienda nueva es 4,5% en España y 4.0% en Andalucía, y las medias 0,9 y 1,8 puntos porcentuales más altas. Las medianas están -en orden de más a menos- entre 6,2% y 5,5% en Huelva, Almería, Sevilla y Jaén; y entre 4,7% y 3,3%, en Granada, Cádiz, Málaga y Córdoba. Las rentabilidades medias son, como decimos, superiores.
En cuanto a vivienda usada, la rentabilidad mediana en España es 6.0% y 5,9% en Andalucía, y las medias 3,1 y 2,9 puntos porcentuales superiores. Entre 7,1% y 6,5% están Almería, Jaén, Sevilla, Huelva, Granada y Córdoba, 5,8% Cádiz, y 4,4% Málaga, aunque las rentabilidades medias son bastante más altas. En este año 2021 el alquiler mediano anual en Andalucía es 8.550 euros, y el medio 14.060, lo que da idea de la dispersión de alquileres en la comunidad. El precio medio con el que trabajamos es de 238.327 euros para vivienda nueva, y 143.021 euros, para usada.
La muestra utilizada, combinando los principales portales, nos da que en Andalucía se encuentra el 19,5% de la oferta de alquiler del total de España; de ese 19,5%, Málaga tiene el 8,3% del total, Sevilla el 3,7%, Granada, 3,3%, Cádiz, 1,9%, y Córdoba 1,3%.; la oferta en las demás provincias es poco significativa. Tomamos ahora sólo vivienda usada poque en España y Andalucía la oferta de vivienda usada es el 98,6% del total de la muestra disponible. En la tabla vemos que hay una correspondencia entre los precios medios de la vivienda y el alquiler medio anual en Málaga, Cádiz y Sevilla, primera, segunda y tercera en ambos rankings, al igual que Jaén, que es la octava; pero Granada, Córdoba, Huelva y Almería, que son cuarta, quinta, sexta y séptima en precio de la vivienda, no siguen este orden en alquiler anual medio (son sexta, séptima, cuarta y quinta, respectivamente), lo que resulta en diferentes rentabilidades.
A la síntesis del principio, habría que añadir que los datos de anuncios son de oferta, no de operaciones formalizadas, y se echa en falta que se puedan consultar las bases de datos de la Junta de Andalucía a través de sus registros provinciales oficiales de contratos, pues contribuiría al mejor conocimiento de los alquileres.
Vivia, nueva marca constructora de Grup Lar
Grupo Lar lanza “Vivia” como marca de construcción y gestión de viviendas para alquilar; actualmente tienen 1.670 viviendas en desarrollo en 14 provincias, entre ellas Granada y Málaga, con proyectos también para Sevilla. Su objetivo es formar una cartera líder en vivienda de alquiler. Neinor Homes participan en un proyecto con Nicrent Residencial y Cevasa, para alcanzar entre las tres el 50% del Habitatge Metròpolis Barcelona (HMB), que impulsa 5.000 vivienda, y pone de relieve el interés inversor por la promoción de vivienda de alquiler social. Apoyos como el bono vivienda para jóvenes con empleo, contribuirán sin duda al fomento de este tipo de vivienda.
15.000 viviendas de alquiler en dos años para España
BNP Real Estate calcula que en España se construirán 15.000 viviendas en alquiler en 2 años y 85.000 hasta 2028, cobrando protagonismo la vivienda de alquiler social frente a la protegida en propiedad. Informa que en los nueve primeros meses de 2021 la inversión para compra de activos inmobiliarios en España acumula 8.371 millones de euros, de los que el 40% han ido a hoteles, 20% a oficinas, y 13% a residencial. Fondos internacionales como Aberdeen, AEW y Patrizia son actores destacados en estas operaciones.
El alquiler es menos rentable en zonas caras
La rentabilidad actual de la vivienda en alquiler según Pisos.com es de media en España el 6,31%, para una vivienda tipo de 90 metros cuadrados, 166.500 euros de precio medio, y un alquiler de 876 euros mensuales. Confirma que la rentabilidad es menor en zonas donde la vivienda es más cara. Para Idealista la rentabilidad de la vivienda es un 7%, y la contrapone a la de oficinas y locales, que alcanzan un 11,4% y 9,3%, respectivamente; también apuntan a que las menores rentabilidades en vivienda se dan para viviendas de precios elevados.
Mejora la reputación del sector de la promoción
Las compañías recurren a financiarse directamente en mercado, como hace Inmobiliaria del Sur (Insur) emitiendo un bono por 30 millones de euros en el Mercado Alternativo de Renta Fija (MARF), a través de Bestinver, a 5 años y con calificación BBB-, con el objetivo de disponer de liquidez para crecer. Es interesante el resultado del cuarto estudio de SIMA sobre la reputación de las empresas promotoras, que muestra una mejora en la percepción del sector (a 5,6 sobre 10), en indicadores de confianza, transparencia, honestidad, responsabilidad y profesionalidad.
Artículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI.
