Atrás quedó la época en la que las decisiones en la comunidad de vecinos se tomaban a mano alzada por mayoría simple. Ahora hay que tener en cuenta el coeficiente de participación de cada vivienda. También a la hora de calcular el reparto de gastos de cualquier tipo de reforma, derrama o reparación en el edificio o zonas comunes.
Te contamos por qué hay que tener en cuenta la cuota de participación en la comunidad de propietarios y cómo calcular dicha cuota de participación.
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Qué es la cuota de participación de una vivienda
Lo primero es tener claro que es la cuota de participación. Esta viene regulada en la Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 3 establece que cada piso o local se “atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble”. Es decir que la cuota se calcula por el valor de la vivienda en sí, no por su superficie, como muchos piensan.
Si bien es cierto que suele tener relación el valor de un inmueble con su superficie, pero no siempre. En bloques de viviendas el valor de cada casa varía en función de la planta en la que se encuentre.
Y es dicha cuota de participación la que debe tenerse en cuenta a la hora de calcular lo que le toca pagar a cada vivienda en las cargas de la comunidad. Es decir, en las obras, instalación de ascensores, derramas, etc.
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En qué consiste la cuota de participación
Entender el concepto es fácil, la cuota es “una parte del todo”, es decir, que la cuota de participación de todas las viviendas y locales que formen parte de la comunidad de vecinos deberán sumar un 100 (100% de la totalidad).
Para que lo entiendas bien, si en una comunidad hay 8 vecinos y dos locales la cuota de participación de cada uno de los vecinos rondaría el 10%. Aunque esto variará en función del valor de cada una de las viviendas o locales.
Podría resultar, por ejemplo, que uno de los locales fuera el doble de grande que el otro y su valor también fuera del doble. En dicho caso el local de más valor podría tener una cuota de participación del 13% y el pequeño de un 7%.
En algunas comunidades en las que todas las viviendas son iguales muchos vecinos no se explican eso de las cuotas o coeficientes por cada vivienda. Sobre todo, porque suelen tener un coeficiente bastante parecido.
Pero en el caso que te he puesto de ejemplo se ve claro que la cuota de participación sirve para que el reparto de gastos e ingresos sea más justo y equitativo.
Imagina que hubiera una vivienda, por ejemplo, que tuviera el doble de metros cuadrados que cualquier otra ¿sería justo que pagara lo mismo a la hora de sufragar los gastos?
Cómo calcular la cuota de participación
La cuota de participación se calcula teniendo en cuenta el valor del inmueble con todo lo que lleva cada vivienda incluido. Es decir, hay que sumar el valor de vivienda en sí y también de trasteros, plazas de garaje, etc. En el caso de un local comercial ocurre exactamente igual.
Y eso hay que hacerlo justo en el momento de la constitución de la comunidad de vecinos en sí. En el acta fundacional debería quedar recogido.
Para qué sirve la cuota de participación
Como ya he mencionado con esta cuota de participación es con lo que debería hacerse un reparto de los gastos de la comunidad. Tanto en lo que se refiere a los gastos de mantenimiento como lo que tenga que ver con averías, gastos extras, reformas, etc.
También lo que se refiere a otros gastos de mantenimiento como pueden ser los gastos de limpieza del edificio, mantenimiento técnico de electricidad o antenas, seguros de responsabilidad civil, etc.
La cuota de participación también para los ingresos
En el caso de que la comunidad de vecinos tenga ingresos y a la hora de repartir los beneficios también se debe tener en cuenta esta cuota de participación de cada vivienda.
Si te estas preguntando cómo es que una comunidad de vecinos puede tener ingresos extras o beneficios si no es una empresa ni vende nada te comentaré que una comunidad puede tener ingresos extraordinarios.
- En el caso de alquilar algún elemento común. Aunque no es lo habitual pero muchas comunidades pueden tener ingresos por alquilar a un tercero alguna zona o elemento común como pueden ser locales comerciales, garajes sobrantes o similares. En muchos casos ocurre con la antigua vivienda del portero que en la actualidad tiende a alquilarse y contratar un servicio de portería externa sin asignación de la vivienda a dicho trabajador.
- Cuando se reciben subvenciones. Por determinadas obras de remodelación o reparación del edificio muchas comunidades solicitan algún tipo de subvención pública. El reparto de estas cuando se reciben también debe hacerse teniendo en cuenta la cuota de participación de la vivienda. Es lógico y justo si tenemos en cuenta que a la hora de pagar dichos gastos cada vivienda pagó en función de su cuota, así que si hay que recibir algún dinero en contraprestación también debe recibirse acorde a la participación de cada uno.
- Otros ingresos como alquileres de antenas de telefonía o ingresos recurrentes por la instalación de algún tipo de valla publicitaria o similar en el edificio.
- También suele haber ingresos en algunas comunidades cuando se utilizan elementos comunes como fachadas o portales para la grabación de películas, series de televisión o cualquier otro contenido audiovisual similar.
Dónde consultar la cuota de participación
La cuota de participación o coeficiente aparece en el título de Propiedad Horizontal. Con dicho coeficiente se establecerá la cuota de participación.
La cuota de participación también en las votaciones
Aunque antes ya te lo he mencionado por encima debe quedar claro que la cuota de participación de cada vivienda también se aplica a la hora de las votaciones y decisiones a tomar.
Es decir, hay que superar el clásico “un vecino, un voto”, y a la hora de decidir la mayoría simple en una decisión la diferencia de coeficientes y de cuota de participación entre una u otra vivienda puede determinar una decisión u otra.
Por poner un ejemplo imagina una comunidad con 10 viviendas en las que todas tienen una cuota de 10%. Pero una de ellas tiene un 10,5% por un valor superior y otra (con algo menos de valor) un 9,5%.
Ahora imagina una votación en la que la mitad de ellos votase la Opción A y la otra mitad la opción B. Por votos unitarios eso supondría un empate, pero con el método de cuota de participación (que es el que hay que aplicar) una de las opciones tendría un 50,5% y sería la decisión que se tomaría frente a un 49,5%.
Espero que te haya quedado claro que en tu comunidad de vecinos también debe aplicarse este medio de reparto de la representatividad y de los gastos en las juntas vecinales.
