Política monetaria y Crédito a la vivienda en España
Euroval analiza la Encuesta de Préstamos y las nuevas decisiones del BCE
En la rueda de prensa de la presidenta del BCE, Christine Lagarde, tras las decisiones del Consejo de Gobierno del 2 de febrero, en respuesta a un periodista sobre los efectos negativos de las subidas de tipos sobre el sector inmobiliario, reafirmó la voluntad del Banco de endurecer las condiciones financieras para todo tipo de préstamo, de manera que disminuya la capacidad de demanda y se corrija en parte la inflación de precios al consumo. Considera inevitable este proceso para llevar los precios al entorno del 2% en el medio plazo. Se hicieron varias alusiones a la Encuesta de Préstamos que, referida al cuarto trimestre de 2022, se acaba de publicar. Esta Encuesta se realiza desde 2003 a 151 grandes bancos de la zona del euro, y al mantener consistencia en el tiempo, es un buen indicador de sus posiciones respecto al crédito. Para Lagarde, el hecho de que la actitud de los bancos sea endurecer la concesión de crédito es una buena señal de que la política monetaria del BCE se transmite en el sentido deseado por el Banco hacia la economía real. Puede decirse, pues, que la política del BCE está orientada en la actualidad de manera principal a controlar un proceso inflacionista, y que este objetivo no se condiciona a posibles efectos negativos como, en nuestro caso, sobre sector inmobiliario.
De la Encuesta publicada a los bancos, tomamos la información para España y sobre el crédito a familias para la compra de vivienda.
Estándares de concesión de crédito
Para el 4T22 los bancos comunican un fuerte endurecimiento de los estándares de concesión de crédito para compra de vivienda por familias, que confirma lo que ya se decía en meses anteriores. Los factores que contribuyen son, para España, el coste de la financiación y restricciones de balance (requisitos de capital y liquidez, principalmente), aunque en menor medida que el trimestre anterior. De forma más acusada se menciona la percepción de un mayor riesgo, superior a la media europea, y que los bancos muestran una menor tolerancia al riesgo. No obstante, los impagos hipotecarios son mínimos, y la morosidad tiene un efecto nulo sobre la actitud a prestar y las condiciones de los préstamos, lo cual es una fortaleza de la banca española. Por otra parte, se afirma que la presión de la competencia no influye en estos estándares o criterios generales y disposición del banco a dar hipotecas
Términos y condiciones en que se conceden las hipotecas
Estas condiciones se refieren a tipos de interés, plazos y requisitos como proporción que representa el préstamo sobre el valor tasado de la vivienda. Mostraban un fuerte endurecimiento en el 3T22, que disminuye en el 4T22, pero aumentan muy significativamente los márgenes que los bancos quieren cobrar sobre préstamos considerados normales (pasa de -10 en 3T22, que indica que estaban dispuestos a ser flexibles en las condiciones; a 30, que significa que hay un número muy superior de respuestas en el sentido de aumentar márgenes). Lo anterior se da también para los márgenes de hipotecas que se consideran de más riesgo. En general los bancos españoles muestran tendencias más cautas que la media europea. Los factores que se mencionan son el coste de financiación y restricciones de balance, aunque algo menos que en el 3T22, la percepción de un mayor riesgo, y menor tolerancia al riesgo. Sin embargo, los bancos españoles se refieren a la competencia como factor para que los términos y condiciones de los préstamos no se endurezcan todavía más, cosa que no ocurre, como hemos visto, para los estándares generales en la concesión de hipotecas, del apartado anterior.
Demanda de crédito hipotecario
La reducción en la demanda de crédito es general, pero específicamente en la demanda de crédito hipotecario se señala que como factor más significativo destaca el nivel general de los tipos de interés. Sin embargo, ven un efecto neutro en las perspectivas del mercado de vivienda, que no son malas. Tampoco en que las familias tengan otras necesidades financieras significativas, ni que utilicen formas de financiación alternativas a las bancarias. Sí señalan un empeoramiento en la confianza del consumidor, aunque no tanto como en la encuesta anterior. Estos factores para los bancos españoles no son tan fuertes como para la media de la banca europea, lo que quiere decir que confían en el mantenimiento de una cierta demanda de vivienda en España. En Europa se dan las mayores caídas en préstamos para vivienda desde que empieza la Encuesta en 2003, tanto para locales como residencial, así como en inversión en vivienda; esto se imputa directamente al efecto de los tipos de interés, y se dice que en los próximos seis meses se espera un declive pronunciado en el inmobiliario.
Rechazo de solicitudes
Por último, en el 4T22 los bancos de la zona del euro señalan un incremento en el porcentaje de peticiones de crédito hipotecario que son rechazadas, aunque no aumentan respecto al 3T22, lo que quizás refleja que la demanda se auto limita por la percepción del mencionado endurecimiento en las condiciones del crédito. En España se dice que no es tanto la disposición de las entidades de crédito, sino la menor capacidad de las rentas familiares para hacer frente al coste de la vida y a los tipos de interés; pero esto es algo que podría considerarse general para todas las economías europeas.
Ideas que se desprenden de este análisis
Las conclusiones que sacamos son las siguientes.
Primera, el BCE no va a frenar su política de tipos de intereses relativamente elevados porque afecte negativamente a la economía, y en nuestro caso al inmobiliario; al contrario, considera que la actitud de los bancos endureciendo estándares y condiciones de concesión de hipotecas se corresponde con lo que esperan de la transmisión de la política monetaria a la real.
Segunda, esto no significa que continúen elevando los tipos, pues a medida que vaya remitiendo la inflación las subidas se frenarán probablemente en el entorno del 3,75% para el tipo de refinanciación, 4% para el marginal, y 3% para el de facilidades de depósito, además del efecto de la venta de títulos de deuda que tiene el Banco en su balance; no obstante, hay que esperar que estos niveles se mantengan durante tiempo.
Tercera, no hay una visión negativa por parte de los bancos españoles hacia el sector de la vivienda, y transpira una cierta confianza en que siga manteniéndose la demanda. Esto, y el hecho de que no haya una morosidad apreciable, no casa muy bien con la percepción de mayor riesgo por los bancos, y la actitud a aumentar márgenes en préstamos hipotecarios normales.
Cuarto, hay que tener en cuenta que el canal bancario no es la más importante forma de financiación a sociedades del sector inmobiliario, aunque si para la compra de vivienda por familias; aun así la compraventa de vivienda financiada con hipoteca se mueve alrededor del 50%, y se financia de media un 70% del valor tasado, con lo que sólo un 35% del valor total de las transacciones lleva hipoteca.
Quinto, hay que tener en cuenta que en el trienio 2020 a 2022, pese a las distorsiones de la pandemia y la guerra, la vivienda se ha mostrado fuerte en España, tanto en precios, transacciones, como en viviendas iniciadas y terminadas, lo que sin duda ha contribuido a que la economía y el empleo se hayan mantenido firmes, y no parece que vaya a permitirse un deterioro significativo del sector, que afectaría a las valoraciones inmobiliarias y a los balance bancarios.
Sexto, se deprende de la información adicional que proporciona la Encuesta, que los bancos perciben que las actuales acciones de regulación y supervisión por parte del BCE condicionan más al crédito hipotecario que a otros tipos de crédito, lo que podría interpretarse que les afectaría en cuanto a valoración del riesgo, provisiones y márgenes, por lo que el BCE flexibilizando esas acciones podría paliar una contracción no deseada en el mercado hipotecario.
