«Hay que seguir las iniciativas de construir para alquilar»
¿Cómo esperan que evolucione el precio de la vivienda en 2024? ¿Va a haber una gran diferencia entre la obra nueva y la segunda mano?
– El efecto sobre los precios de la vivienda, que se ha mencionado continuamente desde que el Banco Central Europeo comenzó la subida de tipos de interés en el verano de 2022, no se ha producido en lo que respecta a una bajada de precios, aunque la tasa de crecimiento cae en los últimos trimestres. Conocemos que el mercado de vivienda en España ajusta primero por cantidades, por lo que sí se ha frenado considerablemente la compraventa, con 100.000 viviendas menos vendidas en 2023 respecto al año anterior, aunque los precios medios han pasado de 1.741 euros por metro cuadrado en 2022 a 1.800 a finales de 2023. Hay que tener en cuenta que la vivienda nueva apenas supone el 12% de las transacciones, por lo que estamos ante un mercado reducido y con precios al alza, que superan en un 50% la media de los precios de vivienda usada.
»Para 2024 los precios medios pueden seguir subiendo pero no por encima del índice de precios al consumo»
Para 2024 los precios medios pueden seguir subiendo pero no por encima del índice de precios al consumo, con una separación cada vez más acusada entre nueva y usada, y una concentración espacial muy significativa del mercado de vivienda. El efecto de los tipos de interés seguirá notándose, pues aunque no suban se mantendrán a los relativamente altos niveles actuales. Sobre este particular es importante el tipo de facilidades de depósito del BCE, que determina el interbancario; y tan relevante como los tipos es la política respecto a la deuda pública y privada que tiene el BCE en el balance, pues hasta finales de 2024 se sigue reinvirtiendo los más de dos billones de euros de deuda comprada en la pandemia, lo cual hace que el tipo de interés de mercado se mantenga relativamente bajo en plazos largos, que es una referencia para la inversión inmobiliaria.
¿Se está percibiendo algún efecto de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda en los precios del alquiler?
– El impacto de la Ley sólo puede cuantificarse en un plazo de tiempo de al menos dos o tres años, y tomando siempre como variables de control las que determinan el mercado y los mercados locales, con sus propias dinámicas de precios y compraventas.
La información sobre alquileres es cada vez menos precisa, y las plataformas no recogen el creciente fenómeno de promover para alquilar, que cuenta con sus propias herramientas de contacto con clientes. Un efecto de la Ley puede ser la intensificación que se aprecia de la colaboración entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana con comunidades autónomas y ayuntamientos para promover junto con la iniciativa privada vivienda en alquiler asequible; en este sentido podría estimularse la aportación y calificación de suelo para esa finalidad. El INE ha proporcionado información sobre alquiler turístico o temporal, pero los datos de alquiler a largo plazo, cuya mejor fuente son los registros de fianzas de las comunidades autónomas, los da con mucho retraso; comparando la evolución de estos dos tipos de alquileres para algunas ciudades no encontramos relación significativa entre los mismos.
En suma, hay que tener en cuenta que las ofertas de alquiler se concentran en unas pocas provincias y ciudades en España; y hay que seguir las iniciativas de construir para alquilar, pues la rentabilidad entre el 6% y 7% sigue siendo atractiva, con rentabilidades de la deuda a diez años por debajo del Euribor.
«Parte del incremento del precio de la vivienda nueva podría venir explicado por el mayor valor en materiales y sistemas que la hacen más eficiente»
¿Cómo están influyendo los criterios de sostenibilidad en el valor de los activos?
– Es un tema al que desde Euroval venimos prestando atención desde hace tiempo, y recientemente hemos publicado un libro sobre los criterios de sostenibilidad en el ámbito de la valoración inmobiliaria. Sin embargo no hay aún en España una incorporación sistemática de la sostenibilidad al valor del activo, aunque es obvio el mayor valor actual de un inmueble eficiente energéticamente, por el ahorro que esto supone, para un período de tiempo dado, respecto a otro que no tenga esa eficiencia.
Las entidades financieras sí tienen que considerar los riesgos de sostenibilidad en sus carteras de inmuebles. Estos riesgos son transicionales, o de adaptación de un inmueble a una legislación cada vez más exigente; y el riesgo físico relacionado con fenómenos climáticos. En ambos casos hay que tener en cuenta costes de funcionamiento, posible pérdida de ingresos, e inversiones que van en detrimento de la posición financiera de la propiedad del inmueble.
Una reflexión interesante es que parte del incremento del precio de la vivienda nueva podría venir explicado por el mayor valor en materiales y sistemas que la hacen más eficiente. Este tipo de valoración, junto con la consideración de la inversión realizada, puede ser una aproximación al valor de la vivienda rehabilitada para eficiencia energética, que también es una oportunidad a perfeccionar en la Ley de Vivienda, como alternativa a la debilidad de la promoción.
¿Cómo han evolucionado los principales indicadores de actividad de Euroval?
– Un indicador relevante para las sociedades de tasación es el número de compraventas que se dan, y de ellas las que por llevar hipoteca han de ser tasadas. Las hipotecas han caído por el triple motivo del menor volumen total de operaciones de compraventa, la disminución relativa de la obra nueva, que suele llevar hipoteca, y el aumento de la proporción de extranjeros sobre el total de compraventas, que habitualmente no piden crédito hipotecario en España.
Las compraventas totales pasan de 718.000 en 2022 a 617.000 en 2023, y esta tendencia seguirá probablemente en 2024. Es alentador, no obstante, el dato de que el número de vivienda iniciada en 2023 aumenta casi un 6% respecto al año anterior, aunque se da una cierta ralentización en la vivienda terminada, que crece en el entorno del 5%; en cualquier caso la dinámica de 2024 en vivienda nueva vendrá marcada por las viviendas que se iniciaron en los dos años anteriores. Dentro de la desaceleración actual hay un indicador de actividad bueno para nosotros, que son las valoraciones de carteras bancarias, gracias a la confianza conseguida de las principales entidades a las que intentamos prestar un servicio rápido, preciso y fiable por su consistencia.
¿Qué esperan que aporte al grupo la adquisición de Galtier?
– La adquisición de Galtier refuerza la oferta del Grupo Euroval en servicios profesionales de valoración y expertización en nuevos campos como son los activos industriales, los seguros y en general las valoraciones financieras y de empresas.
La incorporación del equipo técnico de Galtier, supone aportar un conocimiento muy específico de metodología y experiencia acumulada que nos enriquecen. En los últimos tres años, hemos realizado trabajos internacionales en más de 27 países de la zona Euro, América, Asia y África.
¿Cómo se está avanzando en la incorporación de nuevas tecnologías?
– La tecnología es para las sociedades de tasación como la sección rítmica en una orquesta, siempre latente, y marcando el desarrollo de nuestra actividad. Las inversiones en tecnología y sistemas se realizan de manera continuada y con una visión de largo plazo.
Hay varias exigencias que requieren incorporar tecnología del mayor nivel. Una es la construcción, análisis y utilización de una base de datos que integre distintas fuentes, en un mercado como el inmobiliario donde la carencia de información sistematizada y comparable es un clamor tradicional del sector de la valoración; en este sentido el avance más destacable ha sido en sistemas propios de cálculo Machine Learning.
Otra exigencia es la de realizar una labor de marketing de servicios de valoración, de gran alcance a través de la Web.
En tercer lugar, la integración de los datos en los procesos de la compañía precisa de un sistema informático en evolución, pero completamente adaptado a nuestras necesidades y que debe responder en cada momento y cada circunstancia. Pero quizás la mayor exigencia de disponer de una tecnología avanzada es atender y cumplir con las expectativas de nuestros clientes, que desde hace años confían en la capacidad profesional y técnica de Euroval.
José Vázquez Seijo
Presidente Grupo Euroval
