Comparamos los precios de la vivienda en 2022 y 2023 con 2019, para tener una perspectiva reciente, y de lo ocurrido en estos cuatro años primero de pandemia y luego de subida de tipos desde el verano de 2022. Puede decirse que los precios han continuado al alza, aunque en 2023 se ralentiza considerablemente la tasa de crecimiento.
Precios y compraventa de vivienda en Andalucía
En España el precio medio de la vivienda libre, nueva y usada, pasa de 1.641 euros por metro cuadrado en 2019, a 1.741 en 2022 y termina 2023 en el entorno de 1.800 euros, con un incremento el 9,6% en estos cuatro años. Para Andalucía estos precios medios son de 1.308, 1.411 y 1.481 euros para los tres años que tomamos como referencia, con un incremento del 13,2% en el período, superior a la media española. Por provincias, Málaga tiene una subida del 21%; entre 13% y 10% están Cádiz, Sevilla, Granada y Huelva, permanecen estables en Jaén, y bajan muy ligeramente en Córdoba. Hay una gran diferencia en los precios medios provinciales, que en 2023 van de los 2.190 euros por metro cuadrado en Málaga, a 800 en Jaén; entre 1.525 euros por metro cuadrado y 1.106 están de más a menos, Cádiz, Sevilla, Granada, Huelva, Almería y Córdoba.
El análisis de las operaciones de compraventa es muy diferente al de los precios, pues si bien suben en general en estos cuatro años, hay dos etapas, una muy intensa hasta 2022, y una caída fuerte en 2023. En Andalucía las compraventas suben un 30% entre 2019 y 2022, y caen un 12% entre 2022 y 2023. La caída reciente más fuerte se da en Málaga, siempre comparando 2023 con 2022, y es del 17,5%; entre el 13,5% de caída y el 11%, están Granada, Huelva, Sevilla, Cádiz y Jaén, una caída del 4% en Almería, y Córdoba que permanece igual. Las transacciones están muy concentradas, y Málaga y Sevilla juntas suponen el 47% del total de compraventa de vivienda en Andalucía, aunque baja ligeramente al 45% en 2023. Como puede verse en el mapa, en la provincia de Málaga se dan casi el 28% del total de transacciones en Andalucía, 18% en Sevilla; entre el 13% y 11% están Cádiz, Almería y Granada, y entre el 7,5% y el 5% Córdoba Huelva y Jaén.
Porcentaje de transacciones por provincia
sobre el total de Andalucía en 2023
Estos datos de precios y transacciones nos permiten avanzar algunas ideas sobre cómo pueden evolucionar en 2024. En primer lugar, el mercado fue resiliente ante la pandemia, por el doble motivo de que se mantuvo el empleo, que es una variable significativa de demanda, y los tipos de interés llegaron a ser negativos, en una situación de gran liquidez; desde 2022, la subida de tipos se va trasladando con retardos de tres a cuatro trimestres al mercado de vivienda, a medida que se renuevan los tipos hipotecarios y se constituyen nuevas hipotecas. En este primer punto habría que incluir también el endurecimiento de los estándares y concesión de crédito por las entidades financieras, junto con el retraimiento de la demanda. Un segundo aspecto es la peculiaridad del mercado de la vivienda en España donde se reducen las compraventas, pero no los precios, con lo que tenemos un incremento de precios pero medido sobre un número cada vez más reducido de transacciones. Así pues, para 2024 es previsible que se mantenga un ligero crecimiento de los precios, aunque por debajo de la inflación al consumo, al tiempo que siguen cayendo las operaciones de compraventa, aumentando el plazo entre que se pone a la venta una vivienda y se formaliza la operación. Habría que añadir que hay diferencias espaciales considerables, con dinámicas propias en algunos mercados locales; y una disparidad absoluta entre la vivienda usada y la nueva, ésta con un mercado cada vez más pequeño que apenas supone el 11% del total de compraventas, y precios caros.
Vivienda
Aedas Home promueve en Estepona (Málaga) 8 viviendas de alto nivel con un precio a partir de 1,6 millones de euros, siguiendo una tendencia en determinadas zonas de construir pocas viviendas pero de precio muy elevado, en entornos muy cuidados, y proyectos que se van desarrollando de forma pausada a medida que se detecta la demanda. La promotora Taylor Wimpey España señala que la Costa del Sol sigue resultando atractiva para el mercado británico, con una demanda reducida pero continua, y promueve apartamentos en San Pedro de Alcántara (Málaga) con precios a partir de 600.000 euros. Metrovacesa invierte 11 millones en la promoción en Sevilla de 46 viviendas plurifamiliares en el barrio Isla Natura, en Palmas Altas, son viviendas versátiles de 1 a 4 dormitorios, mencionándose que tienen calificación energética A- en consumo y emisiones, y el cuidado que se ha tenido en la conservación del arbolado del entorno; la promotora informa que ha construido ya 1.300 viviendas en la ciudad de Sevilla. Habitaqt Inmobiliaria inicia su séptima promoción en Sevilla de 154 viviendas, su tercera en la zona de Aljarafe, con zonas comunes multiusos. Por su parte, la Inmobiliaria Espacio e Inversiones Blasiana entregan su primera promoción de 71 vivienda en Granada, son pisos de hasta 137 metros cuadrados, de 3 a 4 dormitorios, en una urbanización de 8.000 metros cuadrados y zonas comunes de usos diversos.
Inversiones inmobiliarias
El Grupo GS, promotora sevillana especializada en vivienda de lujo, invierte 53 millones en compra de suelos en seis promociones fuera de Andalucía, e informa que tiene bajo gestión 22 promociones con unos 1000 activos inmobiliarios en diferentes fases de ejecución, cerrando 2023 con un volumen de negocio de 228 millones de euros. Inmobiliaria Espacio diversifica sus fuentes de financiación recurriendo a aportaciones de pequeños inversores o “crowlending”, y destina ahora 1,4 millones a su promoción de 52 viviendas en La Línea de la Concepción (Cádiz); ofrece una rentabilidad del 22% en dos años. Neinor y el fondo de inversión Orion compran suelo por 50 millones de euros, para promover 429 viviendas en Málaga, de las cuales 146 son para alquiler y 303 para la venta.
Otros aspectos del mercado inmobiliario en Andalucía
El Ministerio de Vivienda y Agencia Urbana (MIVAU) acuerda con las comunidades autónomas los criterios de reparto de fondos para impulsar la construcción de alquiler social y eficiencia energética, dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia financiado con fondos Next Generation EU, y su compromiso de desarrollo sostenible y acceso al alquiler asequible. En Andalucía se han consolidado tres acuerdos con los ayuntamientos de Sevilla, 281 viviendas, Peligros, 6 viviendas, y Tomares, 10, para los que el MIVAU aporta 14,2 millones. Anteriormente había financiado en Andalucía 3.329 viviendas, en 32 municipios con 66 actuaciones y por importe de 156,3 millones. En la localidad de Vélez-Málaga se urbanizan 74.424 metros cuadrados por la promotora Salsa Inmobiliaria del Grupo Sociedad Azucarera Larios, que invierten un total de 13 millones en un terreno de 166.890 metros cuadrados, ofreciendo parcelas logísticas para cadenas de suministros, industriales para procesos productivos y terciarias para servicios diversos. OD Hoteles abre en 2024 en Sevilla, un nuevo hotel que contará con 49 habitaciones, reformando íntegramente el antiguo Hotel Ducal.
Observatorio InmobiliarioArtículo elaborado por Euroval y el Instituto de Análisis Inmobiliario -INSTAI-
