Tasa de esfuerzo y oferta de alquiler

Para este Gráfico se han tomado los precios de oferta de alquiler de vivienda residencial de las 25 ciudades españolas con mayor dinamismo en el mercado inmobiliario en 2023. En el análisis de estos municipios también se ha incorporado la renta media por hogar publicada por el INE para el año 2021, pues aunque hay un desfase entre ambas series, al crecer los alquileres más que la renta, tiene sentido la comparación.

Hemos calculado el 30% de la renta media por hogar para cada una de estas ciudades, pues éste es el umbral máximo que se recomienda destinar al pago del alquiler, por diferentes organismos e instituciones financieras. A continuación, hemos calculado el porcentaje de viviendas ofertadas en alquiler que se sitúan por debajo de ese umbral. En otras palabras, hemos obtenido el porcentaje de la oferta disponible que estaría al alcance de las familias, según este nivel de esfuerzo máximo.

Para completar el análisis, se ha dividido la muestra de ofertas de alquiler según el número de dormitorios: 2 habitaciones, y más de 2 habitaciones. A modo de ejemplo, para la ciudad de Madrid sólo un 11% de las viviendas de 2 habitaciones es asequible al estar por debajo del 30% de la renta media por hogar. Y este porcentaje disminuye aún más, hasta el 4%, cuando se analiza la oferta de viviendas en alquiler con más de 2 habitaciones.

Las ideas que podemos extraer del gráfico y la tabla son:

1. Puede apreciarse como en los municipios más turísticos: Mijas, Marbella, o Palma de Mallorca, la oferta disponible que es asequible para las familias está muy por debajo de la media observada en el conjunto de las 25 ciudades.

2. También merece un análisis la situación de Barcelona, donde se han llevado a cabo políticas activas para reducir los precios de alquiler, que no parecen haber surtido el efecto deseado. En este caso también se trata de un área con presión turística y fuerte demanda de vivienda de alquiler temporal.

3. Sólo cuatro ciudades, Zaragoza, Córdoba, Murcia y Valladolid tienen un 50% o más de ofertas de alquiler con precios asumibles para las familias que buscan una vivienda con más de 2 habitaciones; mientras que prácticamente la mitad, 11 de 25 municipios, tienen un porcentaje de oferta para estas familias inferior al 10%.

5. La importancia de la disponibilidad de vivienda con alquiler asequible lleva a acciones cuyos efectos aún no se conocen, como es la promoción “build to rent”, o construir para alquilar, que no aparece en la información que proporcionan los portales de alquiler, así como tampoco las promociones de vivienda pública. A medida que estas acciones, todavía muy limitadas, cobren dimensión, podrá verse qué efecto tienen en el mercado libre de alquileres.

Políticas de promoción pública y privada, persistentes y con visión de largo plazo, quizás sean más efectivas que intentar introducir limitaciones en mercados que secularmente han sido de oferta escasa, y donde la demanda obedece a factores dispares.