- Los proyectos y visados previstos para 2017 apenas representan el 10% de los que hubo en 2005
Aunque tiene poco sentido la comparación del sector de la vivienda actual con los momentos más altos del ciclo o burbuja inmobiliaria, la verdad es que sigue siendo una referencia para valorar dónde estamos. Esto resulta de interés porque vemos crecimientos recientes muy fuertes en algunas variables del sector, pero que en términos absolutos siguen estando en niveles muy bajos si miramos al período anterior a la burbuja.
Hemos construido una tabla y un gráfico con una variable representativa de la dinámica de la vivienda, como son los visados de obra nueva, que pondremos en relación con el número de viviendas terminadas, aunque esta información no aparece en el cuadro. Los visados de dirección de obra es una variable fiable del inicio de la construcción, puesto que se piden cuando ya hay intención de realizar la obra. En 2005 se visaban más de 240.000 proyectos en España y casi 55.000 en Andalucía. La cifra fue cayendo paulatinamente hasta un mínimo de 16.600 y 3.150, en 2014, para España y Andalucía. Desde entonces hay una recuperación clara, hasta los 29.000 y 5.700 visados, respectivamente, que podrían darse en 2017. En términos porcentuales esto representa para Andalucía un crecimiento del 82 por ciento entre 2017 y 2014, pero calculado sobre una cifra que es la décima parte de 2005. Los nuevos visados se reparten por todas las provincias andaluzas, destacando Málaga, que con 1.800 es más del 30 por ciento del total.
Las viviendas terminadas figuran en el gráfico, donde vemos que entre 2000 y 2006 se terminaban entre 100.000 y 120.00 viviendas anualmente, cifras que caen en picado desde ese año, pero mantienen una cierta inercia, ya que las viviendas visadas e iniciadas se iban terminando poco a poco. La correlación estadística entre visados y viviendas terminadas es fuerte, del 83 y 86 por ciento para España y Andalucía, y si calculamos la correlación con la variable visados retardada dos años –que es lo que se puede tardar desde el visado hasta la terminación- y la vivienda terminada, la correlación es de 99,5 por ciento para España y 98,6 para Andalucía. En 2011 ambos datos tocan mínimos y sólo desde 2012 puede decirse que hay un repunte en los visados que se traduce posteriormente en viviendas terminadas; pero es una subida muy ligera, si la vemos en la perspectiva del período considerado.
En suma, la serie estadística de los visados de vivienda permite de manera prácticamente absoluta conocer la de las viviendas terminadas dos años después, por lo que sigue siendo la variable de referencia para detectar la evolución de la actividad del mercado de vivienda. Junto con la rehabilitación, estas son las dos variables clave que determinan la demanda de empleo, y la repercusión del sector de la construcción sobre la economía real a través del efecto arrastre sobre otros sectores productivos.
“Housers” se convierte en la primera plataforma de “crowd funding” inmobiliario inscrita en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), siguiendo la normativa de la Ley 5/2016 de fomento a la financiación y actividad empresarial. Recordemos que la regulación de estas plataformas se acogió con expectación, pero hasta la fecha no había tenido concreción en el mercado inmobiliario. “Housers” tiene 34.216 usuarios, y ha invertido 17,7 millones de euros en proyectos que van desde rehabilitación de un apartamento hasta un edificio completo. La sociedad selecciona proyectos y propone a pequeños inversores de la plataforma participar en los mismos; para ello crea una sociedad limitada para cada proyecto. Su plan de acción suele ser reformar y luego alquilar o vender, e intenta ahora abrirse al mercado portugués e italiano. La normativa de “crowd funding” ha resultado demasiado restrictiva, lo cual ha sido reconocido por la propia CNMV, y se quieren hacer cambios en la misma para facilitar el registro de más plataformas.
Es muy positivo para el mercado inmobiliario que los tipos de interés se mantengan de manera general a niveles extraordinariamente bajos. La rentabilidad de los activos inmobiliarios se compara con la que ofrece el llamado “activo libre de riesgo”, que es la deuda pública española a diez años, cuya rentabilidad que se mueve en torno al 1,6 por ciento y ocasionalmente ha tocado el 1,9. En las capitales andaluzas se estima que la rentabilidad de la vivienda en alquiler está en torno al 6 por ciento; aunque hay una dispersión espacial fuerte en la relación entre precios de vivienda y alquiler que sirve para estimar la rentabilidad, este 6 por ciento supone un diferencial apreciable respecto al que ofrece la deuda pública a plazos largos, y además sin las posibilidades de aumento de la rentabilidad que ofrece el alquiler. Esto es así, aun con revalorizaciones limitadas del inmueble o activo inmobiliario.
Fuente: http://www.diariodesevilla.es
