En 2017 se vendieron unas 16.000 casas a no residentes en Andalucía
Se prevé que sean 18.000 en 2018
La compra por extranjeros supone aproximadamente el 17 por ciento del total de operaciones con viviendas en España, y un porcentaje similar en Andalucía, que es una cifra apreciable. Son unas 16.000 viviendas en Andalucía en 2017, y previsiblemente 18.000 en 2018, sobre un total de 89.000 y 103.000 transacciones, respectivamente para estos dos años.
La consideración de residente la da la permanencia por más de 183 días al año en España, y aunque puede parecer que en la compra de una vivienda lo más relevante no es que se realice por un extranjero o un español, sino por un residente o no en España, hay matices en relación a la divisa en su caso, la fuente de financiación, el motivo de la compra, y la perspectiva a largo plazo de permanencia en el país, y sobre todo la localización de las compraventas, que puede hacer interesante distinguir a los extranjeros de los nacionales.
En los años de crisis los extranjeros han mantenido una cierta demanda de vivienda, que ha contribuido al mantenimiento de la actividad. Los compradores más destacados han sido los británicos, seguidos a alguna distancia de franceses y alemanes.
En la tabla hemos recogido información desagregada que nos indica aspectos de interés. Uno de ellos es que la relación entre las compras por residentes y no residentes cambia en estos años. En 2006, del total de 18.806 operaciones en Andalucía, 12.477 eran de extranjeros residentes y 6.329 de no residentes; sin embargo, estos últimos, que representaban casi la tercera parte del total, se reducen muy significativamente en los años siguientes, no sólo en cantidad sino en proporción.
En 2017, de las 15.980 viviendas vendidas a extranjeros, sólo 1.503, esto es, el 10 por ciento aproximadamente fueron a no residentes, frente al casi 35 por ciento de hace doce años. Habría que pensar por qué mientras se mantienen relativamente las compras por extranjeros residentes –que desde 2015 superan ya a las de 2006-, caen tanto las de extranjeros no residentes.
Las compras se concentran en dos provincias andaluzas: Málaga y Almería
Otra cuestión destacable es la concentración de las compras en dos provincias, Málaga y Almería. Es algo que incluso se incrementa en el tiempo; en 2006, sumando estas dos provincias se llegaba al 70 por ciento de las viviendas que se vendían en Andalucía a extranjeros; y en 2017, era el 80 por ciento, cifra que se mantendrá probablemente en 2018. Málaga sola representa actualmente el 12 por ciento de las viviendas que se venden a extranjeros en toda España.
Como conclusión,
Podemos decir que el mercado de ventas de viviendas a extranjeros es relevante en Andalucía, y tras la caída de los años primeros de la crisis se recupera y mantiene en cifras relativamente estables. Es por tanto un mercado interesante a seguir en los hábitos y motivaciones de compra de los extranjeros, tanto residentes como no residentes; sobre estos últimos llama la atención su fuerte caída, y que no se recupere igual que ha ocurrido con los extranjeros residentes. Por último, la concentración en dos provincias supone, por una parte un fenómeno claro de localización de preferencias, pero también abre la posibilidad de abrir otras zonas a este tipo de compras de vivienda, a medida que las comunicaciones espaciales mejoran y se ofrecen precios atractivos.
EN CORTO
La vivienda turística con valor al alza
En la edición del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), que se está celebrando estos días, se reconoce y celebra la vivienda turística como un valor al alza. De las 15.000 viviendas que se ofrecen a la venta, el 25 por ciento por ciento está en la provincia de Málaga, y concretamente en Estepona, Marbella, y Málaga capital. Almería supone un 3 por ciento de la oferta total de la feria. La importancia de la oferta de vivienda en provincias de costa se comprueba además por el hecho de que una provincia sola, Alicante, tenga el 22 por ciento de la oferta; si se suma Málaga, casi la mitad de las viviendas se concentran en ellas.
El regulador pide a la banca a reducir los inmuebles en el balance
El Banco de España reafirma la posición del Banco Central Europeo, y con motivo de la presentación de su informe anual de 2017 urge a los bancos a que reduzcan los inmuebles en sus balances, lo que implicaría una venta relativamente rápida y masiva de los mismos. Se estima que los inmuebles adjudicados en poder de los bancos rondan todavía los 58.000 millones de euros, a pesar de las ventas continuas aprovechando la mejora de precios, de demanda, buena financiación, así como mayor facilidad para venderlos por tener dotadas provisiones sobre esos inmuebles. La consecuencia sería una mayor oferta de viviendas a precios relativamente bajos, pero quizás las viviendas que se ofrecen –por tipo y localización- no siempre coinciden con la demanda de las mismas.
