Tasa de esfuerzo y precios de venta

En nuestro último Gráfico mensual Euroval recogíamos la oferta de vivienda asequible en alquiler para una muestra de 25 ciudades con los mercados de vivienda más dinámicos en 2023, y en éste realizamos el mismo ejercicio con ofertas de venta.  Se ha incorporado también la renta media por hogar publicada por el INE para el año 2021, pues aunque hay un desfase entre ambas series, al crecer los alquileres más que la renta, tiene sentido la comparación. 

Hemos considerado el último dato publicado por el INE a nivel nacional sobre el tipo de interés medio al inicio de las hipotecas constituidas (3,32%) y el plazo medio de las hipotecas constituidas (25 años). Estos valores se han tomado como referencia para calcular la cuota mensual que los potenciales compradores tendrían que asumir en la adquisición de una vivienda, considerando que sólo podrían acceder a financiar el 80% de la operación de compraventa. 

El resultado de multiplicar esta cuota por 12 mensualidades se compara con el 30% de la renta media por hogar, que es la cantidad máxima recomendada para hacer frente a los gastos de hipoteca de una vivienda. De esta forma podemos calcular qué porcentaje de las viviendas ofertadas a la venta supondrían una cuota asequible para los compradores.

1. Vivienda asequible de más de 2 habitaciones. De las 25 ciudades seleccionadas, 17 tienen una oferta de vivienda asequible de más de 2 habitaciones, inferior al 50% de la oferta total. La dispersión entre estas 17 ciudades es considerable, no llega al 1% en Mijas y Marbella y está en el 48,5% en Gijón. Entre las que menos viviendas asequibles ofrecen están Palma de Mallorca, 9,2% y Málaga, 17%. 

2. Hay una clara y muy sustancial diferencia en los datos para vivienda asequible de 2 habitaciones. De las 25 ciudades, 10 tienen una oferta de vivienda asequible menor al 50% de la oferta total. La dispersión es menor que en el caso de la vivienda de más de 2 habitaciones, y va desde el 4/4,5% en Mijas y Marbella, a Alicante, 47,2%, pasando en orden de menos oferta asequible a más, por Palma, Orihuela, Barcelona, Málaga, Madrid, Granada y Torrevieja.  

3. Mayor esfuerzo para alquilar que para comprar. Los resultados obtenidos están alineados con los presentados en el gráfico del mes anterior, donde se analizaba el esfuerzo necesario para hacer frente al alquiler. Aunque en términos generales siguen siendo elevados, sí se observan en promedio menores niveles de esfuerzo en la compra de una vivienda que en su alquiler, pues los precios de estos últimos han subido más que los de compraventa. 

4. Pese a ello se hace difícil la compra de vivienda. Aunque resulta más asequible la compra que el alquiler, hay que señalar las dificultades que los compradores encuentran para reunir el capital que los bancos no financian. Al 20% que deben aportar los compradores de sus ahorros, hay que sumar en torno a otro 10% para cubrir los gastos e impuestos derivados de la compra, lo que hace inviable muchas posibles operaciones de compraventa, máxime con los relativamente elevados tipos de interés actuales. Esto se manifiesta en la caída significativa de las transacciones de vivienda e hipotecas en 2023 respecto al año anterior. Por otra parte, la creciente dificultad para acceder a la compra de una vivienda ha sido probablemente otro de los catalizadores que ha impulsado los precios de alquiler en los últimos años.