Es cierto que los precios suben, pero lo hacen de forma leve y están muy lejos del nivel que alcanzaron en 2008. Eso hace que las compras se animen, sobre todo las de vivienda usada.
En este último Observatorio del año intentamos dar una visión de cómo ha evolucionado el sector de la vivienda en Andalucía en 2016, dentro de la tendencia de caída y recuperación que viene mostrando en estos años de crisis. Hemos escogido cuatro variables significativas: el precio y alquiler por metro cuadrado, número de transacciones, y viviendas iniciadas; comparamos la evolución en Andalucía con la media española, proyectando los últimos datos disponibles al cierre de 2016. Aunque no desagregamos por provincias, en nuestros observatorios vemos habitualmente que algunas variables como las transacciones se concentran últimamente en dos o tres provincias, y dentro de ellas a su vez en zonas muy concretas, por lo que conviene hablar de diferentes mercados de vivienda, con sus peculiaridades en cuanto a formación del precio y evolución de las compraventas.
En Andalucía, el precio medio por metro cuadrado puede terminar este año en 1.224 euros, consolidando el leve incremento iniciado en 2014; en España, con 1.506 euros el incremento es mayor. Sigue habiendo una diferencia significativa con los precios medios de 2008, que eran de 1.767 para Andalucía y 2.051 en la medida española. En todas nuestras predicciones de precios hemos sido cautos respecto a la evolución de los precios, que parecen depender estadísticamente de la propia evolución de los precios con retardo, el tipo medio hipotecario, el empleo equivalente a tiempo completo, y la evolución del stock de vivienda. Se confirma, pues, una estabilidad de los precios medios y un crecimiento muy moderado.
Al constatarse esta estabilización del precio, la demanda de viviendas ha respondido bien, por lo que vemos que desde 2014 las compras aumentan en Andalucía pasando de 70.000 a 76.700 y a 84.300 en estos años. Esto mismo se observa para España, tras las dudas que en 2013 hubo sobre la recuperación de las ventas. Hay que tener en cuenta que estas cifras son totales, las ventas se dan principalmente en el mercado de vivienda usada, y que el mercado de vivienda nueva continúa estancado. Las compras por extranjeros suponen un porcentaje en torno al 10 por ciento del total, y está fuertemente concentrado en Andalucía en zonas muy concretas de la provincia de Málaga, y en España también en zonas costeras del Mediterráneo y en las grandes ciudades.
El alquiler medio por metro cuadrado también aumenta en estos últimos años, tanto en la media de España como en Andalucía. Una vivienda, por ejemplo, de 100 metros cuadrados que en 2008 tenía un precio medio de 176.700 euros,
y por la que podía obtenerse un alquiler medio de 7.700 euros anuales, en la actualidad valdría 122.400 euros y daría una renta de 6.300 euros. La rentabilidad bruta sería del 4,35 por ciento en 2008 y del 5,14 por ciento en la actualidad. Esta es, al menos hasta ahora, una característica del mercado de vivienda en Andalucía y España, donde los alquileres son más estables que el precio de la vivienda, y la rentabilidad depende más de los movimientos del precio que de los propios alquileres.
Por último, el número de viviendas iniciadas, que es el indicador principal de actividad del sector, sigue creciendo en Andalucía, pasando de 3.665 en 2014, a 5.186 en 2015, y 7.553 en 2016. Dos reflexiones pueden hacerse; una, que las cifras aunque suponen porcentajes sustanciales de crecimiento, están lejos del las 38.693 viviendas iniciadas en 2008. Y otra, que si este proceso se va consolidando, como es de prever, teniendo en cuenta la consolidación de los precios, las transacciones, los alquileres y la disminución del stock de viviendas, la promoción de vivienda tendría que aumentar. Sin embargo, será muy selectiva en tipo de vivienda y zona, frente a la promoción indiscriminada que se dio en los años anteriores a la crisis.
EN CORTO
3.500 contactos comerciales en el Simed
Este mes se ha celebrado el Salón Inmobiliario del Mediterráneo (SIMED), el único de estas características en Andalucía. Lo más destacado son las 8.000 viviendas en oferta, junto a otros inmuebles no residenciales. Se han calculado unos 3.500 contactos comerciales en los días del Salón. También ha servido el evento para organizar debates en torno a aspectos de interés como el asesoramiento en la compra y alquiler, o la financiación. Al ver los participantes en este tipo de encuentros se pone de relieve la complejidad del macro sector de la construcción, pues hay presencia financiera, de seguros, tasación y valoración, consultoría, gestión de cooperativas, certificaciones, administración, portales inmobiliarios, arquitectura, promoción, reformas, y asociaciones y colegios profesionales relacionados con el sector. De aquí el efecto de arrastre, primero positivo luego muy negativo, que para Andalucía ha tenido el auge y caída del sector, y las expectativas que ahora despierta la recuperación.
El auge de las operaciones ‘big data’
Con ser aún de interés, los encuentros físicos se van viendo relegados por las operaciones sobre “big data” en las que intervienen tres agentes destacados. Por una parte, las plataformas de compraventa y alquileres, que pueden seguir los precios de oferta, la duración de los activos en el mercado (sin vender o alquilar), y las probabilidades de venta o alquiler para un precio dado. Por otra, las sociedades de tasación con sus nuevas metodologías de valoraciones masivas, que contrastan con muestras de tasaciones reales. Y completando el círculo, las plataformas, bancarias o no, con el conocimiento del riesgo y la posibilidad efectiva de la financiación.
