Vivienda nueva y vivienda usada: ¿dos realidades irreconciliables?
La última edición del Informe InmoCoyuntura del Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) y Euroval, analiza entre otros temas, la evolución del precio y de las transacciones de los mercados de vivienda nueva y usada en el período 2004-2020
La crisis motivada por la irrupción del COVID no ha hecho más que acentuar los rasgos principales que han definido la recuperación del mercado residencial a partir de 2013, caracterizada por unos niveles bajos de compraventas y unos precios medios en constante subida, en el caso de la vivienda nueva, y por un alto volumen de transacciones favorecido por unos precios contenidos con una tendencia a la baja desde 2019, en el caso de la vivienda usada.
Esta es una de las principales conclusiones del último Informe InmoCoyuntura del Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) y Euroval. Su análisis de la evolución del precio medio residencial dibuja un escenario muy fragmentado, donde la recuperación a nivel autonómico, tras el ajuste en los años siguientes al crack de 2008, ha seguido caminos muy dispares, hasta el punto de conformar un mercado residencial que, en la actualidad, y de manera mucho más acusada como resultado de los efectos pandémicos sobre la demanda, se mueve a diferentes velocidades.
Esta circunstancia explicaría, de acuerdo con los datos del informe, la ambivalencia del mercado residencial español, según la cual el comportamiento de los precios y las compraventas de vivienda usada se ajusta mucho mejor a la media nacional, a diferencia del mercado de vivienda nueva, que, al ser más reducido –poco más del 10% sobre el volumen total de transacciones–, muestra bastantes más diferencias. En este sentido, el informe pronostica que en la situación actual es más probable esperar un retraimiento de las transacciones que una reducción de los precios. No obstante, habría que matizar que esto es más posible en el mercado de vivienda nueva que en el de usada, donde los precios pueden ajustar a la baja. Los diferentes comportamientos entre las comunidades autónomas muestran las peculiaridades de los mercados locales, que se acentúan a medida que trabajamos de forma desagregada.
El repaso en los mercados regionales de vivienda nueva y usada de ambas magnitudes (transacciones y precios) confirma esta ambivalencia para el período analizado, 2007-2019. Así, las transacciones se han ajustado mucho más en la vivienda nueva que en la usada, con fortísimos descensos generalizados, que oscilan entre el -95,5% de Extremadura y el -68,3% del País Vasco. Por el contrario, el ajuste del volumen de transacciones en la vivienda usada ha sido mucho menor, con porcentajes que van desde el -30,4 de Cataluña al -1,4 del archipiélago balear. Incluso cinco comunidades presentan saldos positivos en este período: País Vasco (41,4%), Navarra (40,5%), Castilla-La Mancha (6,5%), Andalucía (1,2%) y Asturias (1,2%).
Por su parte, la evolución de los precios presenta idéntica ambivalencia, si bien con los roles invertidos. De esta manera, mientras la tendencia de los precios en el mercado de vivienda usada ha mantenido una curva descendente en todas las comunidades, salvo en Baleares (+15,4%), con retrocesos que oscilan entre el -37,6% de Aragón y el -4,7% de Canarias, en la vivienda nueva esta tendencia es más heterogénea. Hasta ocho comunidades (Andalucía, Baleares, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid y Navarra) han incrementado sus precios en el período analizado (con porcentajes que varían entre el 66,4 del archipiélago balear y el 2,9 de Navarra). El resto de las comunidades tienen descensos en todos los casos mucho más moderados que los de las viviendas usadas.
La nueva edición del Informe InmoCoyuntura del Instituto de Análisis Inmobiliario (INSTAI) y Euroval también profundiza en el impacto que la tasa de desempleo tiene en las variaciones tanto del precio de los productos residenciales como de su volumen de transacciones. En este sentido, el informe concluye que, si bien el empleo no es la única razón consistente para explicar la formación del precio residencial, si lo condiciona a través de su demanda. En todo caso, el informe confirma la diferente influencia que la variable empleo ejerce sobre las dos magnitudes analizadas.
En lo que respecta al precio de la vivienda, su correlación con el empleo es muy significativa (r=0,8), en especial si se toma este de manera agregada para el conjunto de mercado residencial. Esta correlación es algo menor (r=0,77) si solo se tiene en cuenta la vivienda usada, y todavía menos, aunque significativa (r=0,60), en el caso de vivienda nueva. “Estos coeficientes muestran que los precios de la vivienda nueva siguen un camino bastante independiente y que el empleo es más significativo de la capacidad de fijar los precios de la vivienda de segunda mano”, se afirma en el informe.
En cuanto a las transacciones, el empleo solo tiene cierta correlación a nivel agregado (r=0,57). Esta correlación aumenta algo (r=0,61) para la vivienda nueva y es muy débil (r=0,31) para la usada. No son correlaciones muy significativas, pero indican que al menos el número de ocupados puede influir en las decisiones de compraventa de vivienda nueva.
Puede descargar el informe completo aquí:
