El mercado de vivienda andaluz, en equilibrio ante 2018

Para analizar la situación y perspectivas de nuestro mercado de vivienda recogemos los datos más recientes y estimamos su evolución probable en 2018. En la tabla 1 están los precios de vivienda y alquiler, en euros por metro cuadrado. Se observa un incremento sostenido del precio de la vivienda en Andalucía, aunque a niveles anuales que no pasan de algo más del 1 por ciento anual –todo ello es similar a lo que ocurre en la media española-, tras oscilaciones a lo largo del año. Aunque en determinadas zonas las subidas son sustancialmente mayores, como en Málaga, la media lo hace de manera pausada. Hay que tener en cuenta que el mercado depende de la compraventa de vivienda usada, y que se siguen dando salidas de inmuebles de los balances bancarios y de la Sociedad para la compra de activos procedentes de la reestructuración bancaria, Sareb, a precios muy bajos. Este hecho es lo que nos lleva a esperar una moderación de precios medios en 2018, pues la presión regulatoria para que los bancos se desprendan de activos adjudicados es muy fuerte. Cuando este proceso se termine los precios de la vivienda subirán sin duda, y de forma acusada en algunos mercados locales. Hay que mencionar que el índice del precio de la vivienda que construye el Instituto Nacional de Estadística, se hace con una muestra homogénea de viviendas sobre la que se calcula la variación de precios; los datos más generales que utilizamos aquí, de transacciones realizadas, responden mejor al propósito de ver la evolución por provincias.

Precio medio de vivienda libre y precio medio de vivienda en alquiler, en € el metro cuadrado para España, Andalucía y sus provincias

 

Los alquileres sí suben bastante, un 14% entre 2016 y 2018, un porcentaje considerable dada la estabilidad general de los precios al consumo y de otras variables económicas. También aquí los alquileres se mueven en consonancia con lo que ocurre en el resto de España. Se observan incrementos fuertes especialmente en Málaga y Sevilla. En los centros de las ciudades hay presiones por la demanda de viviendas para alquiler turístico, pero no hay datos sistemáticos que permitan conocer su incidencia en el alquiler tradicional.

Número de transacciones de vivienda libre y número de visados de obra nueva de viviendas para España, Andalucía y sus provincias.

En la tabla 2 recogemos dos variables que muestran la dinámica del sector; una es el número de operaciones de compraventa, y la otra los visados de obra nueva como indicador adelantado de la actividad constructora. Las transacciones crecen a un buen ritmo, lo que señala que se ha encontrado un precio que compradores y vendedores consideran adecuado; en dos años, de 2016 a 2018, estimamos que habrá aumentado un 30% la venta de vivienda. En Andalucía destaca Málaga donde el porcentaje de crecimiento es el de la media – un 30%-, pero con un elevado número de operaciones, que supone un tercio de todas las que se venden en Andalucía. Por último, los visados de obra nueva evidencian que hay una actividad promotora interesante, aunque muy lejos de las cifras que se daban antes de la crisis. Con esta perspectiva hay que tomar el dato de que previsiblemente en 2018 se darán más del doble de visados que en 2016; también aquí la actividad se concentra espacialmente, y aunque los visados se triplican en Sevilla entre 2016 y 2018, Málaga supone en cifras absolutas más del 40% de todos los visados de Andalucía.

En suma, estamos ante un mercado de vivienda en el que suben ligeramente los precios, con una oferta temporalmente anormal, por los inmuebles que se ponen a la venta a precio relativamente bajos, en relación con el proceso de saneamiento de los balances bancarios y la actividad de Sareb. Estos precios están propiciando que oferta y demanda se encuentren y se de una intensa actividad de compraventa, aunque se trata principalmente del mercado de segunda mano. Los alquileres están subiendo a tasas elevadas, si ponemos como referencia otros precios de la economía. Y los visados de obra nueva muestran que hay una recuperación de la actividad promotora, si bien no parece que vaya a acercarse en mucho tiempo a lo que ocurría en los años antes de la crisis. Aunque no analizamos los datos en este artículo, puede decirse que todo esto se da con unas muy buenas condiciones crediticias para la financiación de la vivienda, aunque el número de operaciones de compraventa crece actualmente a un ritmo superior al que lo hace el crédito hipotecario. Hay que tener en cuenta que algunas sociedades y socimis se financian  con crédito, pero sin hipoteca, como ha sido el caso reciente de Testa.

EN CORTO

Las «socimis» se asientan como actor destacado

Uno de los aspectos más destacados del año en el ámbito inmobiliario, ha sido el número de sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) que operan en el Mercado Alternativo Bursátil (MBA), llegando a 46 en la actualidad, más las que cotizan en otros mercados e incluso en el Ibex-35, como Merlin Properties. Desde su comienzo hemos dedicado atención a estas sociedades, que considerábamos un actor importante en el nuevo mercado inmobiliario español. Aunque la vivienda no es su principal actividad, que se diversifica en hoteles, áreas y centros comerciales, logística, y aparcamientos, las cesiones de carteras de viviendas, y suelo para promover, por las entidades financieras que participan en socimis, es un elemento nuevo en el mercado de la vivienda y el alquiler en España.

Un sector mucho más profesionalizado

Tras la crisis no ha vuelto a aparecer de manera significativa el promotor individual, y hoy prácticamente toda la promoción tiene un marcado carácter técnico –en construcción y financiero-, de manera que se integran promoción, construcción, comercialización y consultoría. Esta nueva forma de promover, muy profesionalizada, lleva recientemente a la salida de directivos de grupos como Busquets, Nuñez y Navarro, Shopmasters, Cbre, y Testa, hacia Cushman&Wakefield, Emesa, Aguirre Nuewman, Intu, y Renta. También se dan grandes operaciones de compras y fusiones como la de Aguirre Newman por el gigante Savills.

Los extranjeros mantienen su demanda

La compra de viviendas en España por extranjeros supone aproximadamente un 17% del total de operaciones, que es una cantidad apreciable, en el entorno de las 84.000 viviendas. Los extranjeros residentes han mantenido en todos estos años de crisis una cierta demanda de vivienda que ha contribuido a mantener algo la actividad. Estas compras se producen ahora principalmente en la costa mediterránea, en Málaga y Alicante, y también –aunque en menor medida- en Almería. Los compradores más destacados son los británicos, seguidos a alguna distancia por franceses y alemanes.