La recuperación del sector de la vivienda en la Comunidad Valenciana es un hecho claro, pero resulta necesario observarlo con la perspectiva de estos años en los que se dio un auge espectacular, una caída brusca, y una lenta recuperación que recientemente se consolida.
En la tabla 1 recogemos la evolución de las viviendas iniciadas desde el año 2000, que tomamos como referencia, con casi 62.000 viviendas que se empiezan a construir ese año; en sólo seis años, en 2006, ya son 93.000 las viviendas que se inician. El año 2006 es el de máximos, y desde entonces las viviendas iniciadas caen hasta un mínimo de 2.660 en 2012; es muy difícil encontrar variables económicas que sufran en períodos tan cortos de tiempo, caídas que en este caso llegaron a ser del 97 por ciento, con una paralización casi total de mercado de obra nueva. Desde entonces la recuperación es paulatina, pero aunque pueda representar porcentajes altos, hay que tener en cuenta que la cifra de partida llegó a ser extraordinariamente baja. En los últimos años tenemos casi 8.800 viviendas, iniciadas en 2017, y se sobrepasarán las 10.800 en 2018, pudiendo alcanzar más de 12.500 en 2019.
Viviendas Libres Iniciadas:
Este fenómeno ocurre de forma similar en la media española, donde también se marcan máximos y mínimos en 2006 y 2013 (un año más tarde que en nuestra comunidad). Las cifras y los tiempos no son iguales para las tres provincias, pues el año de máximos, 2006, lo es para Valencia y Castellón, pero no para Alicante, que lo había alcanzado en 2004, con 44.200 viviendas iniciadas, y un mínimo de 1.400 en 2011; para Valencia y Castellón, máximos y mínimos son 34.300 y 830, y 22.100 y 155, respectivamente.
Viviendas Libres Terminadas:
Las series de viviendas libres terminadas, en la tabla 2, siguen aproximadamente en dos años a las de viviendas iniciadas, y en diversos estudios se encuentra una correlación entre vivienda iniciada y terminada con un retardo de dos años. El máximo de viviendas acabadas está en 2005, con más de 88.000, y sigue una inercia a medida que las viviendas iniciadas se iban terminando, algunas con más retraso que la media de dos años; el mínimo está en 2013 con sólo 2.900 viviendas terminadas, y desde entonces sube, pudiendo llegar a 6.000 en 2019. Estas características son, en general, las mismas que tiene la media española, aunque los puntos de inflexión no son los mismos para nuestras tres provincias, pues aunque el año de mínimos lo es para las tres, Alicante está en máximos en 2005. En la provincia de Alicante se terminaban entonces el 45 por ciento de todas las viviendas de la Comunidad, y en años recientes, aunque con las reducidas cifras que vemos, supone el 80 por ciento.
Las ideas que podemos sacar de estos datos son, entre otras, primero, que hemos vivido un fenómeno excepcional de viviendas iniciadas y terminadas, con un crecimiento muy fuerte en muy poco tiempo, una caída intensísima, y una recuperación lenta. En segundo lugar, que la variable vivienda iniciada es un indicador aproximadamente con dos años de retardo de las viviendas terminadas, lo que nos permite anticipar la actividad del sector. Tercero, que el fenómeno es en la Comunidad Valencia similar al de la media española, aunque los tiempos no son coincidentes en las tres provincias. Por último, la perspectiva de los años nos permite reflexionar sobre la magnitud de la caída que afectó a un sector con tanto impacto en otros sectores de la economía.
Oferta de suelos
Las operaciones de compraventa de suelos van en línea con las de iniciar viviendas, y en este sentido es destacable que Aliseda, la sociedad inmobiliaria del fondo Blackstone y Santander, saca al mercado mil suelos procedentes del banco Popular, de los que 167 están en la Comunidad Valenciana. Más del 50% de los mismos son para vivienda, y tienen tamaños muy dispares. Los promotores locales tienen así un abanico amplio, desde pequeños solares, a otros de miles de metros cuadrados, para sus proyectos.
La vivienda que se vende es principalmente usada
Aunque el mercado sigue muy activo, no se refleja tanto en la vivienda nueva. Los últimos datos de Fomento nos dicen que entre julio y septiembre se han vendido en España 131.455 viviendas, lo que supone un 10% de crecimiento respecto al mismo período del año anterior. De octubre de 2017 a septiembre de 2018, la cifra es 572.849 viviendas vendidas, y el crecimiento también en el entorno del 10%. Pero el 90% de todas las ventas son de vivienda usada, por lo que las de vivienda nueva están en cifras muy bajas. Este hecho es extrapolable a la Comunidad Valenciana, cuya peculiaridad es ser líder en venta de viviendas a extranjeros, pues de las 20.401 que se vendieron en toda España en este tercer trimestre de 2018, 4.608 se vendieron en Alicante.
Promoción de obra nueva
Como ejemplo de promoción de obra nueva, Aedas Home tiene previsto terminar a finales de 2020 una promoción de 150 viviendas en Valencia capital, que se ajusta a las distintas demandas en cuanto a tamaño. Un piso de 89 metros cuadrados costaría 215.000 euros, esto es, 2.415 euros por metro cuadrado, lo que implica calidades elevadas, y sitúa esas viviendas en el 15% más alto de la escala de precios en Valencia.
Instituto de Análisis Inmobiliario de Euroval.
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